Klauzule earnout oraz clawback w umowach sprzedaży nieruchomości

• Autorzy: Barbara Jelonek-Jarco

Warianty tytułu

Earnout and Clawback Clauses in Real Estate Sales Contracts

• Języki publikacji: PL

Abstrakty

Klauzule earnout oraz clawback są coraz częściej stosowane w umowach sprzedaży. Klauzule te zapewniają elastyczność ceny, a w konsekwencji ich znaczenie prawne i gospodarcze dla stron umowy jest bardzo duże. Analizy wymaga dopuszczalność ich zastrzegania w umowach sprzedaży nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego). Wynika to z regulacji zawartej w art. 157 § k.c., zgodnie z którym własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Gdyby bowiem klauzule te spełniały przesłanki uznania ich za warunek, nie byłoby możliwe ich zamieszczanie w umowach sprzedaży nieruchomości mających przenieść jej własność na kupującego. Celem opracowania jest podjęcie próby udzielenia odpowiedzi na to pytanie. Przeprowadzone badania prowadzą do wniosku, że klauzule earnout oraz clawback spełniają przesłankę określenia ceny w sposób zgodny z art. 536 § 1 k.c., a więc przez wskazanie podstaw do jej ustalenia. Należy także przyjąć dopuszczalność wprowadzania takich klauzul do umów sprzedaży nieruchomości - nie stanowią one bowiem warunku (art. 157 k.c.); w konsekwencji umowa taka wywołuje skutek rozporządzający - przenosi więc własność na kupującego. (abstrakt oryginalny)

EN

The earnout and clawback clauses are often used by the parties in sales contracts. These clauses provide for price flexibility in the agreements and as a result they are of crucial legal and commercial importance for the parties. The issue which should be analysed is the admissibility of introducing these clauses in sales contracts pertaining to real properties (perpetual usufruct right). It is result of regulation contained in Article 157 of the Civil Code pursuant to which the ownership of a real property cannot be transferred conditionally or with the stipulation of a time limit. If these clauses fulfil the premises of a condition, they could not be applied in sales contracts aimed at transferring the ownership of real property to the buyer. The aim of the article is to find an answer to this question. The conducted research leads to the conclusion that both earnout and clawback clauses are compatible with the way of determining a price according to Article 536 § 2 of the Civil Code and are admissible under Polish law. Both clauses are also admissible in sale agreements concerning real property - they cannot be treated like a condition (Article 157 of the Civil Code). As a consequence, sale agreements containing such clauses transfer the ownership of the real estate to the buyer. (original abstract)

Słowa kluczowe

PL

Prawo nieruchomości; Umowa sprzedaży; Ceny nieruchomości; Ustalanie cen; Zmienność poziomu cen; Prawo umów

EN

Real estate law; Contract of sale; Real estate prices; Price-fixing; Price level variability; Contract law

• Czasopismo: Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny
• Rocznik: 2021
• Numer: nr 1
• Strony: 171-186

Twórcy

autor

Barbara Jelonek-Jarco

• Uniwersytet Jagielloński

Bibliografia

• Drapała, P. (2002). Klauzula "earn-out" i inne postanowienia dotyczące ceny sprzedaży, [w:] Wybrane problemy cywilnoprawne w transakcjach typu "asset deal" i "share deal". Monitor Prawniczy 23: 10-16.
• Gizbert-Studnicki, T. (1975). O nieważnych czynnościach prawnych w świetle koncepcji czynności konwencjonalnych. Państwo i Prawo 30(4): 70-82.
• Gutowski, M. (2008). Nieważność czynności prawnej. Warszawa.
• Haładyj, K., Tulibacka, M. (2020a). Komentarz do art. 535, [w:] K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 27. Legalis/el.
• Haładyj, K., Tulibacka, M. (2020b). Komentarz do art. 536, [w:] K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 27. Legalis/el.
• Habryn-Chojnacka, E. (2019a). Komentarz do art. 535, [w:] Gutowski M. (red.), Kodeks cywilny. Tom 2: Komentarz. Wyd. 2. Legalis/el.
• Habryn-Chojnacka, E. (2019b). Komentarz do art. 536, [w:] M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom 2: Komentarz. Wyd. 2. Legalis/el.
• Jasińska, K. (2019). Komentarz do art. 536, [w:] M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 2. Legalis/el.
• Jezioro, J. (2019a). Komentarz do art. 535, [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wydanie 9. Legalis/el.
• Jezioro, J. (2019b). Komentarz do art. 536, [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wydanie 9. Legalis/el.
• Karasek, I. (2005). Klauzule dotyczące oznaczenia ceny, [w:] M. Chudzik, I. Karasek, K. Kohutek, B. Łyszczarz, M. Olczyk, M. Porzycki, D. Rogoń, M. Rusinek, W. Żukowski, Sprzedaż, Rozdział 2: Klauzule dotyczące zobowiązania do zapłaty ceny oraz odsetek. Lex/el.
• Katner, W.J. (2008). Cena i inne oznaczenia rzeczy (towaru) w umowie sprzedaży, [w:] M. Pazdan, W. Popiołek, E. Rott-Pietrzyk, M. Szpunar (red.), Europeizacja prawa prywatnego. Tom 1. Warszawa: 541-562.
• Katner, W.J. (2017). Umowy w obrocie towarowym, [w:] M. Stec (red.), System prawa handlowego. Prawo umów handlowych. Warszawa: 938-1069.
• Korzonek, J., Rosenbluth, I. (1936). Kodeks zobowiązań. Komentarz. Tom 1. Kraków.
• Kozioł, A. (2018). Komentarz do art. 535, [w:] M. Fras, M. Habdas (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom 4: Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764(9)), Lex/el.
• Krajewski, M. (2000). Umowa przedwstępna. Warszawa.
• Machnikowski, P. (2005). Swoboda umów według art. 3531 KC. Konstrukcja prawna. Warszawa.
• Maciak, Ł. (2014). Earnout i Clawback na rynku nieruchomości w Polsce. Nieruchomości 8: 43-45.
• Naworski, J.P. (1999). Cena. Obowiązek zapłaty w obrocie gospodarczym. Warszawa.
• Poźniak-Niedzielska, M. (2000). Klauzula earn out czyli uzupełnienie ceny przedsiębiorstwa w późniejszym czasie. Rejent 7/8: 13-22.
• Skąpski, J. (1976). § 9 II Ustalenie ceny, [w:] S. Grzybowski (red.), System prawa cywilnego. Prawo zobowiązań. Część szczegółowa. Tom 3. Część 2. Ossolineum: 49-54.
• Strugała, R. (2012). Znaczenie prawna klauzul renegocjacyjnych. Monitor Prawniczy 22: 1227-1230.
• Strugała, R. (2013). Standardowe klauzule umowne: adaptacyjne, salwatoryjne, merger, interpretacyjne oraz pactum de forma. Warszawa.
• Swaczyna, B. (2012). Warunkowe czynności prawne. Warszawa.
• Trzaskowski, R. (2017). Komentarz do art. 535, [w:] J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom 4: Zobowiązania. Część szczegółowa. Wydanie 2. Lex/el.
• Werner, R. (2012). Earn-Out-Klauseln - Kaufpreisanpassung beim Unternehmenskauf. Das deutsche Steuerrecht 2012: 1662-1667.
• Więzowska-Czepiel, B. (2014). Komentarz do art. 536, [w:] B. Kaczmarek-Templin, P. Stec, D. Szostak (red.), Ustawa o prawach konsumenta. Kodeks cywilny (wyciag). Komentarz.Wyd. 1. Warszawa. Legalis/el.
• Vischer, M. (2002). Earn out-Klauseln in Unternehmenskaufvertägen. Süddeutsche Juristen-Zeitung 21: 509-517.
• Zawadzka, J. (2012). Warunek w prawie cywilnym. Warszawa.

Identyfikatory

DOI

https://doi.org/10.14746/rpeis.2021.83.1.13