Zagadnienie podziału funkcjonalnego nieruchomości w procedurze określenia wartości rynkowej

• Autorzy: Marcin Czarnecki

Warianty tytułu

The Issue of the Functional Division of Real Estate in the Procedure of Establishing the Market Value

• Języki publikacji: PL

Abstrakty

Na płaszczyźnie określenia wartości rynkowej często dochodzi do wyceny poprzez wykonanie umownych podziałów dokonanych przez autorów opinii. Niniejszy artykuł ma na celu odpowiedź na pytania: Czy kreowanie scenariuszy sprzedaży poprzez wydzielenia hipotetycznych, nie popartych uwarunkowaniami prawnymi podziałów umownych jest właściwe z punktu widzenia definicji wartości rynkowej? Czy w okolicznościach dokonanych ustaleń, otrzymane wartości spełniają warunek możliwości uzyskania najbardziej prawdopodobnej ceny? A w konsekwencji czy określone w oparciu o podział funkcjonalny wartości mogą nosić miano rynkowych? W ocenie autora podział funkcjonalny to inaczej ciąg wartości, czyli cen, które można uzyskać w ramach szeregu czynności prawnych polegających na odrębnej sprzedaży w ramach niezależnych postępowań. Ten element warsztatu rzeczoznawców majątkowych jest szczególnie widoczny na gruncie wyceny nieruchomości rolnych, a zwłaszcza w kontekście sprzedaży dużych obiektów rolnych z zasobu Skarbu Państwa, gdzie podział funkcjonalny jako generujący bardziej satysfakcjonującą wartość, jest mile widziany przez zamawiającego. Ugruntowanie określenia wartości poprzez skumulowanie wartości poszczególnych części funkcjonalnych znalazło również odzwierciedlenie w KSWS Wycena nieruchomości rolnych, zgodnie z czym proceder ów zyskał znamiona normy zawodowej. Empiryczne wyliczenia przeprowadzone w artykule wskazują na dysproporcję między wartościami nieruchomości w zależności od przyjętego sposobu wyceny. Autor porusza kwestię nierynkowego charakteru wycen, za czym przemawia przyjmowanie innych niż faktyczne, uwarunkowań, rozumianych jako ogół zachowań, stosunków między jego uczestnikami, w tym niezależność stron, czasu i trybu sprzedaży albo inny stan rynku niż ten, na którym nieruchomość mogła być eksponowana. (abstrakt oryginalny)

EN

When establishing the market value, the valuation is often conducted by fictional divisions made by the opinion's authors. The aim of this paper is to find answers to the following questions: Is creating the scenarios of sales through distinguishing hypothetical divisions, which are not supported by legal regulations, appropriate from the point of view of the definition of the market value? Given the findings, do the results fulfil the condition of obtaining the highest possible price? As a result, can the values established on the basis of the functional division be called market values? We believe that the functional division is a sequence of values, i.e. prices, which can be obtained within the framework of a series of acts in law consisting in individual sales transactioSn as part of independent proceedings. This element of property valuers' skills is particularly visible when it comes to the valuation of agricultural real estate, especially in the context of the sales of large agricultural properties owned by the State Treasury, where the functional division - as the one that generates a satisfactory value - is well perceived by the ordering party. The method of establishing the value by accumulating the values of individual functional components is also reflected in KSWS (Krajowe Standardy Wyceny Specjalistyczne - Specialist National Valuation Standards) Agricultural property valuation, in accordance with which this procedure has obtained all the hallmarks of a professional norm. The empirical calculations made in the paper show a disproportion between property values depending on the valuation method adopted. We address the issue of the non-market character of valuations, which is confirmed by the adoption of other than actual conditions, defined as a whole of behaviours and relations between participants, including the independence of parties, time and mode of sales, or the state of the market other than the one in which a property might have been displayed. (original abstract)

Słowa kluczowe

PL

Wycena nieruchomości; Nieruchomości; Wartość rynkowa; Rynek rolny

EN

Real estate valuation; Real estate; Market value; Agricultural markets

• Czasopismo: Biuletyn Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego
• Rocznik: 2016
• Tom: 46
• Numer: nr 2
• Strony: 45-59

Twórcy

autor

Marcin Czarnecki

Bibliografia

• Hopper A., Cellmer R., 1997, "Rynek nieruchomości", Olsztyn.
• Noga A., Stos D., Karpowicz T., 2014, "Przedsiębiorczość w praktyce", Poznań.
• Żelazowski K., 2014, "Zastosowanie dynamiki systemów w modelowaniu rynku nieruchomości", Szczecin.
• Kuraś P., 2013, "W kwestii przejrzystości rynku nieruchomości", Częstochowa.
• Kucharska-Stasiak E., 2006, "Nieruchomość w gospodarce rynkowej", Warszawa.