Uzyskanie zgody do wejścia na teren sąsiada w celu przeprowadzenia inwestycji (ze szczególnym uwzględnieniem kwestii odszkodowawczych)

• Autorzy: Agnieszka Suchecka , Michał Mielnik , Milena Wilbik

Warianty tytułu

Obtaining Permisssion to Enter a Neighbor's Premises in Order to Carry Out an Investment Project (with Special Emphasis on Compensation Issues)

• Języki publikacji: PL

Abstrakty

Wejście na teren cudzej nieruchomości każdorazowo wymaga uzyskania od właściciela nieruchomości zgody na takie wejście. Jest to prawo właściciela nieruchomości, aby zezwolić lub nie udzielić takiej zgody. Jednak, co zrobić w przypadku gdy inwestor zobowiązany jest do wejścia na teren cudzej nieruchomości w celu wykonania robót budowlanych, a właściciel nie wyraża takiej zgody. W takim przypadku, inwestor może zwrócić się do organu administracyjnego o wydanie decyzji zezwalającej na wejście na teren cudzej nieruchomości. Taka decyzja niejako zastępuje zgodę właściciela nieruchomości. Jednak, aby inwestor taką decyzję uzyskał konieczne jest, aby w pierwszej kolejności inwestor samodzielnie zwrócił się do właściciela nieruchomości o wyrażenie zgody na wejście. Co więcej, wejście na teren cudzej nieruchomości jest niezbędne w celu wykonania robót budowlanych, czyli inwestor nie może wykonać robót budowlanych bez wykorzystania terenu nieruchomości sąsiedniej. Jednocześnie, roboty takie powinny być wcześniej zgłoszone lub inwestor powinien uzyskać pozwolenie na budowę zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Dopiero więc spełnienie wyżej opisanych okoliczności, będzie uprawniać inwestora do złożenia wniosku o zezwolenie przez organ administracyjny wejścia na teren cudzej nieruchomości. Organ wydając przedmiotową decyzję związany jest zakresem robót, który został określony w pozwoleniu na budowę lub w zgłoszeniu takich robót. Co więcej, w decyzji zobowiązany jest do określenia dokładnego sposobu, zakresu i czasu korzystania przez inwestora z terenu cudzej nieruchomości. Jest to niezwykle ważne, aby dokładnie określić sposób korzystania z nieruchomości sąsiada, tak aby zapobiec ewentualnym konfliktom, które mogą powstać z tego względu pomiędzy stronami. Organ administracji publicznej nie jest uprawniony do orzekania w decyzji o ewentualnej rekompensacie pieniężnej dla właściciela nieruchomości z tytułu skorzystania z jego terenu przez inwestora. Taka rekompensata może zostać ustalona pomiędzy stronami w ramach ustaleń i negocjacji. Jednak w przypadku braku uzgodnienia pomiędzy stronami, właścicielowi nieruchomości może przysługiwać roszczenie o zapłatę odszkodowania od inwestora na gruncie przepisów prawa cywilnego. Aby jednak takie roszczenie powstało konieczne jest, aby zaistniało zdarzenie, które spowodowało szkodę. Zdarzenie takie może polegać na działaniu lub zaniechaniu inwestora w czasie korzystania z terenu nieruchomości sąsiada, czyli inwestor może ponosić odpowiedzialność także za niewykonanie pewnych czynności, np. za niezabezpieczenie terenu budowy. W dalszej kolejności pomiędzy szkodą a zdarzeniem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy, a więc powstała szkoda musi być spowodowana przez działanie lub zaniechanie inwestora. Ostatnim elementem roszczenia właściciela jest powstanie szkody, czyli uszczerbku w majątku właściciela. Roszczenie właściciela o zapłatę odszkodowania będzie obejmować nie tylko jego straty, ale także utracone korzyści. A zatem właściciel nieruchomości będzie posiadać roszczenie nie tylko o naprawienie zniszczonego mienia przez inwestora powstałego wskutek jego działań lub zaniechania czynności, ale także za korzyści, które właściciel mógł ponieść, gdyby nie zdarzenie wywołane przez zachowanie inwestora. Pamiętać należy, że powyższe okoliczności musi wykazać właściciel nieruchomości. (abstrakt oryginalny)

EN

Entrance to somebody else's property requires obtaining an agreement from the owner of this property every time the need for the entry appears. It is a right of the owner of the property to either give a consent for the entrance either decline it. However, there is an issue of what to do in case the owner does not give a consent for the entrance and the investor is obliged to enter the property in purpose to perform construction works. In that case the investor can turn to the administrative body in order to obtain a decision consenting the entrance to somebody else's property. The above mentioned decision substitute for the consent of the property's owner. However, to obtain this decision, in the first place the investor has to turn to the owner for the consent for the entrance to his property. Moreover, the entrance is essential for the investor in purpose to perform the construction works, meaning the investor cannot perform those construction works without the exercising the neighborhood property. At the same time, the construction works should either be previously reported, either the investor should have obtained the construction permit according to the construction law regulations. Therefore only fulfillment of the above described circumstances will entitle the investor to file a motion to the administrative body to issue a consent for the entrance to somebody else's property. While issuing the objective decision, the administrative body is bound by the range of works defined in the construction permit or in the report of construction works. Moreover, in the decision the body is obliged to specify the exact method, range and time of exercising the area of somebody else's property. It is extremely important to specify the exact method of exercising the property of a neighbor in the manner that would prevent the eventual conflicts that can arise between the parties. The administrative body is not entitle to rule in the decision on the eventual compensation for the owner of the property for exercising his area by the investor. The above compensation can be settle by the parties in the course of negotiations. However in the event of lack of the agreement on the compensation, the owner of the property can be entitle for indemnification claim from the investor on the grounds of civil law. Although, in order for this claim to come into being, the event that caused the damage had to arise. The event can consist in action or renunciation of the investor in the time of exercising the area of the neighbor's property, meaning the investor can be liable for the non-performance of some actions, in ex. for not securing the construction site. Subsequently, there has to be a cause and effect relation between the event and the damage. Therefore the occurred damage has to be cause by the action or the renunciation of the investor. The last essential element of the claim is the occurrence of the damage in the owner's property. The owner's claim for the payment of indemnification will not only include his loss but also opportunity costs. Concluding, the owner of the property will not only be entitle for the claim for redressing the damaged possessions by the investor that has arisen in the course of his action or renunciation but also for the profits, that the owner could have gained if it were not for the event caused by the investor's behavior. It has to be remembered that the above described circumstances have to be proved by the owner of the property. (original abstract)

Słowa kluczowe

PL

Prawo własności; Inwestycje; Prawo nieruchomości

EN

Ownership; Investment; Real estate law

• Czasopismo: Biuletyn Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego
• Rocznik: 2015
• Tom: 43
• Numer: nr 1
• Strony: 69-77

Twórcy

autor

Agnieszka Suchecka

• Kancelaria Radców Prawnych Brudkiewicz, Suchecka i Partnerzy

autor

Michał Mielnik

autor

Milena Wilbik

Bibliografia

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane.
• Ustawa z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny.