Analiza metod szacowania rynkowej lub katastralnej wartości nieruchomości

• Autorzy: Czaja, J.

Warianty tytułu

EN

Analysis of evaluation methods used to determine real estate market values considering their reliability

• Języki publikacji: PL

Abstrakty

PL

W pracy przedstawiono analizę procedur wyceny nieruchomości według podejścia porównawczego i dochodowego. Rozważano następujące metody wyceny: porównywania parami; korygowania ceny średniej; analizy statystycznej rynku, przy wykorzystaniu procedury regresji dwuwymiarowej, procedury liniowej regresji wielorakiej, oraz procedury nieliniowej regresji wielorakiej; kapitalizacji prostej; dyskontowania przepływów pieniężnych. Wszystkie metody szacowania rynkowej wartości (w) w podejściu porównawczym sprowadzono do jednej następującej postaci: [wzór]. Z zależności tej wynika bardzo ważny wniosek, że analizowane metody wyceny w podejściu porównawczym różnią się tylko sposobem określania przyrostu jednostkowej ceny nieruchomości na jednostkę każdego atrybutu. Wybrane procedury z podejścia porównawczego zostały wykorzystane do określania współczynnika kapitalizacji prostej oraz stopy dyskonta. Dla każdej z analizowanych metod przedstawiono zasady oceny wiarygodności szacowanej wartości rynkowej nieruchomości, które zostały zilustrowane na przykładzie bazy danych 17 lokali mieszkalnych. Końcowa część pracy dotyczy modelowania wartości rynkowej i katastralnej dla dużych rynków nieruchomości, które może mieć zastosowanie w powszechnej taksacji nieruchomości. W badaniach tych wszystkie nieruchomości majątkowe zostały podzielone na cztery następujące grupy: GRUPA 1 - grunty zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę, GRUPA 2 - budynki i lokale mieszkalne, GRUPA 3 - obiekty budowlane, GRUPA 4 - użytki gruntowe. Dla każdej z wyróżnionych grup nieruchomości zostały zdefiniowane atrybuty obligatoryjne i fakultatywne oraz ich skale. Wykonane testy statystyczne dowiodły, że globalna funkcja ujmująca wszystkie atrybuty powinna być multiplikatywna względem liczby mieszkańców opisanej pierwszym atrybutem oraz względem stanu rynku (rejestrowanym za pomocą czasu transakcji) opisanego przez atrybut drugi, zaś pozostałe atrybuty powinny składać się na wartość nieruchomości w formie addytywnej. W ramach tej pracy rozważano następujące postacie funkcji globalnej: [wzór] Do estymacji współczynników funkcji opisujących model wyceny zostaje wykorzystany układ równań aproksymacyjnych w postaci liniowej, do rozwiązania którego zastosowano uogólnioną odwrotność układu równań normalnych. Na podstawie wartości spółczynników funkcji opisującej model wyceny oraz w oparciu o macierz kowariancji tych współczynników może być realizowana prognoza (predykcja) wartości rynkowej lub wartości katastralnej dla poszczególnych nieruchomości, wraz z pełną oceną statystyczną.

EN

The analysis of real estate evaluation procedures by comparison and by income approach is presented in the paper. The following estimation methods have been considered:comparison in pairs, man price correction, statistical analysis of the market using the procedures of two-dimensional regression, linear multiple regression and non-linear multiple egression, caitalisation simple, cash flow discount. All methods determining real estate market value (w) in comparison approach have been reduced to one form as follows: [formula]. From this relationship, there is a very important conclusion to be drawn: that the analysed evaluation methods in comparison approach differ only in ways of determining the increase of real estate unit price per unit of each attribute. Selected procedures from comparison approach have been used to determine the coefficient ol simple capitalisation and the rate of discount. For each of the analysed methods, principles of evaluating the reliability of estimated real estate market value have been presented and illustrated by example of a basis containing 17 dwellings. The final part of the work deals with modelling of market and cadastral values for big markets of real estates, applicable in general valuation of real estates. For this study, all immovables have been divided into four groups: GROUP 1 - building areas, GROUP 2 - buildings or dwellings, GROUP 3 - structural objects, GROUP 4- arabie Iands. For each of these groups, obligatory and facultative attributes and their scales have been defined. Statistical tests performed proved that the global function formulating all attributes should be multipliable in relation to the number of inhabitants described by the first attribute and in relation to the market state (registered with the aid of transaction time) described by the second attribute, while the others attributes should compose the value of real estate in additive form. Within the study, the following forms of global function were considered: [formula]. For estimation of function coefficients describing evaluation model, a linear system of approximation equations was used. It was solved applying the generalised converse of system of normal equations. On the basis of function coefficients describing evaluation model, using covariance matrix of these coefficients, a prediction of market value or cadastral value for particular real estates, with full statistical estimation, can be completed.

Słowa kluczowe

PL

szacowanie wartości nieruchomości

EN

real estate valuation

• Czasopismo: Geodezja / Akademia Górniczo-Hutnicza im. Stanisława Staszica w Krakowie
• Rocznik: 2003
• Tom: T. 9, z. 2/3
• Strony: 711-748
• Opis fizyczny: Bibliogr. 63 poz., tab.

Twórcy

autor

Czaja, J.

• Akademia Górniczo-Hutnicza, Wydział Geodezji Górniczej i Inżynierii Środowiska, Katedra Informacji o Terenie,

Bibliografia

• [1] Rao C.R. i Mitra S.K.: Extension of a duality theorem concerning g-inverse of matrices. San khya 1975
• [2] Rao C.R.: Least squares theory for possibly singular models. Canadian Statistician, 1978
• [3] Rao C.R.: Modele liniowe statystyki matematycznej. Warszawa, PWN 1982
• [4] Chow G.C.: Econometrics. New York 1983
• [5] Eckert J.K.: Metody wyceny nieruchomości stosowane w Stanach Zjednoczonych. Seminarium szkoleniowe Krakowskiego Instytutu Nieruchomości, Kraków 1992
• [6] Adamczewski Z.: Wstęp do teorii taksacji. Przegląd Geodezyjny, nr 3, 1993
• [7] Avery J.H.: The income capitalization approach to value as currently used in the United States. II Krajowa Konferencja Rzeczoznawców Majątkowych „Szacowanie nieruchomości na terenach zurbanizowanych", Gdańsk 7-9.10.1993
• [8] Hopfer A., Jędrzejewski H., Źróbek R., Zróbek S.: Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw. Tom 1. Warszawa, Twigger 1993
• [9] Brzeski W.J.: Strategie wdrażania w Polsce systemu taksacji i podatku od wartości nieruchomości. II Krajowa Konferencja Rzeczoznawców Majątkowych „Szacowanie nieruchomości na terenach zurbanizowanych", Gdańsk 7-9.10.1993
• [10] Czaja J., Świątoniowska D., Żak M: Analiza regresji i korelacji w aspekcie powszechnej wyceny nieruchomości. ZN AGH Geodezja, z. 117, 1993
• [11] Czaja J., Żak M.: System przetwarzania danych przy szacowaniu nieruchomości metodami rynkowymi. ZN Akademii Rolniczo-Technicznej w Olsztynie, Geodezja i Gospodarka Przestrzenna, nr 24, 1993
• [12] Czaja J. Marczewska B., Świątoniowska D.: Powszechna taksacja a System Informacji o Terenie. Referat wygłoszony i opublikowany w materiałach konferencji SIT, Łódź 1993
• [13] Hopfer A., Przewłocki S., Czochański M., Kowalski G., Źróbek S: Propozycja modelu powszechnej taksacji nieruchomości na gruntach zurbanizowanych na przykładzie miasta Łodzi. ZN Politechniki Łódzkiej, nr 690, Łódź 1993
• [14] Praca zbiorowa pod redakcją Andrzeja Hopfera: Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw. Tom 1. Szacowanie nieruchomości. Warszawa, Twiger 1993
• [15] Simmons R.D.: Highest and best use theory in the appraisal of real estate. II Krajowa Konferencja Rzeczoznawców Majątkowych „Szacowanie nieruchomości na terenach zurbanizowanych", Gdańsk 7-9.10.1993
• [16] Czaja J.; Kryteria i zasady ustalania poziomu ufności w wycenie zasobów majątkowych. Materiały II Konferencji Naukowej nt. „Szacowanie nieruchomości", Olsztyn 16-17 września 1994
• [17] Czaja J.: System formułowania i przekształcania informacji o sprzedawanych nieruchomościach majątkowych. Materiały IV Konferencji Naukowo-Technicznej nt, Systemy informacji Przestrzennej", Warszawa 17-19 X 1994
• [18] Przewłocki S. (red.): Model ustalania i weryfikacji zasięgu stref taksacyjnych dla potrzeb powszechnej taksacji nieruchomości. Część I. Łódź, Politechnika Łódzka 1994
• [19] Adamczewski Z., Czarnecka K.: Modelowanie matematyczne ekowartości. Przegląd Geodezyjny, nr 8, 1995
• [20] Hopfer A.; Wycena nieruchomości, a system informacji - sprzężenie zwrotne. Materiały IV Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych, Wrocław 24–26.09.1995
• [21] Palzer H.; Wycena nieruchomości w nowych landach Niemiec. Seminarium MSRM, Kraków 1995
• [22] Przewlocki S. (red.): Model ustalania i weryfikacji zasięgu stref taksacyjnych dla potrzeb powszechnej taksacji nieruchomości. Część II. Łódź, Politechnika Łódzka 1995
• [23] Wilkowski W.: Problem powierzchni w procesie szacowania nieruchomości gruntowych. Materiały IV Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych, Wrocław 24-26.09.1995
• [24] Czaja J.: Wycena nieruchomości majątkowych metodą cenowo-porównawczą. Przegląd Geodezyjny, 12, Warszawa 1996
• [25] Źróbek R., Źróbek S.: Metoda cenowo-porównawcza w szacowaniu nieruchomości. Wycena, nr 3, Olsztyn 1996
• [26] Czaja J.: System powszechnej wyceny nieruchomości w aspekcie systemu informacji o terenie. VI Konferencja Naukowo-Techniczna nt. „Systemy Informacji Przestrzennej", Warszawa 1996
• [27] Hopfer A. i in.: Szacowanie nieruchomości niezurbanizowanych. Praca zbiorowa. Warszawa, Twigger 1996
• [28] Adamczewski Z., Czarnecka K: Parametryzacja ekologiczna rynku nieruchomości (ekorynek). V Konferencja Naukowa „Rynek nieruchomości - zagospodarowanie przestrzenne", Spała 3-4.06.1997
• [29] Baranowski W., Cyran M.: Analiza rynku nieruchomości (działek i lokali) w wybranych województwach w 1996 i 1997 r. V Konferencja Naukowa „Rynek nieruchomości – za gospodarowanie przestrzenne" , Spała 3–4.06.1997
• [30] Borowiecki R., Czaja J., Jaki A.: Wycena nieruchomości i firm podejściem dochodowym. VI Krajowa Konferencja Rzeczoznawców Majątkowych „Gwarancje jakości usług rzeczoznawców majątkowych", Olsztyn 1997
• [31] Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomość a rynek. Warszawa, PWN 1997
• [32] Borowiecki R., Czaja J., Jaki A.: Nowe metody szacowania wartości przedsiębiorstw. Część I. Przegląd organizacji, nr 9, 1997, Część II. Przegląd organizacji, nr 10, 1997. Miesięcznik TNOIK Warszawa - Kraków 1997
• [33] Prystupa M.: Wycena nieruchomości metodą cenowo-porównawczą. Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Warszawa 1997 Analiza metod szacowania rynkowej... 747
• [34] Borowiecki R., Czaja J., Jaki A.: Strategia gospodarowania kapitałem w przedsiębiorstwie. Zagadnienia wybrane. Warszawa - Kraków, TNOIK 1997
• [35] Buczek B., Cellmer R., Cymerman R: Planowanie miejscowe jako regulator rynku nie ruchomości. V Konferencja Naukowa „Rynek nieruchomości - zagospodarowanie przestrzenne", Spała 3-4.06.1997
• [36] Czaja J.: Modele statystyczne w informacji o terenie. Kraków, Wydawnictwa AGH 1997
• [37] Czaja J.: Praktyczna weryfikacja różnych technik wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym. Rzeczoznawca Małopolski, nr 2, Kraków 1997
• [38] Cymerman R., Hopfer A., Nowak A., Źróbek S.: Kierunki doskonalenia standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych. VI Krajowa Konferencja Rzeczoznawców Majątkowych „Gwarancje jakości usług rzeczoznawców majątkowych", Olsztyn 11-13.09.1997
• [39] Ney B., Konieczny J.: Kataster numeryczny narzędziem rynku nieruchomości. V Konferencja Naukowa „Rynek nieruchomości - zagospodarowanie przestrzenne", Spała 3–4.06.1997
• [40] Kośka T., Przewłocki S.: Analiza niektórych zachowań uczestników rynku nieruchomości. V Konferencja Naukowa ,,Rynek nieruchomości - zagospodarowanie przestrzenne”, Spała 3-4.06.1997
• [41] Hopfer A.: Zakres wiedzy i warsztat rzeczoznawcy majątkowego jako gwarancja jakości opracowania. VI Krajowa Konferencja Rzeczoznawców Majątkowych ,,Gwarancje jakości usług rzeczoznawców majątkowych", Olsztyn 11-13.09.1997
• [42] Waldy B.: Valuation Accuracy. 64th FIG, Singapore Institute of Surveyors and Valuers, 1997
• [43] Żak M.: Problemy, dylematy i wątpliwości, związane z praktycznym zastosowaniem podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości. Rzeczoznawca Małopolski, nr 1, Kraków 1997
• [44] Czaja J.: System aktualizacji opłat - program komputerowy. VII Konferencja Rzeczoznawców majątkowych, Poznań 1998
• [45] Czaja J.: Zasady przeprowadzania powszechnej taksacji nieruchomości w Polsce. Rzeczoznawca Małopolski, nr 3-4, Kraków 1998
• [46] Żak M.; Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego Standard IL Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca Małopolski, nr 3-4, Kraków 1998
• [47] Czaja J.: Podejście porównawcze wyceny nieruchomości w aspekcie standardów. Rzeczoznawca Małopolski, nr 5-6, Kraków 1999
• [48] Żak M.: Polemika wokół standardu wyceny podejściem dochodowym. Rzeczoznawca Mało polski, nr 5-6, Kraków 1999
• [49] Prystupa M.: Jaki standard dla podejścia porównawczego. Rzeczoznawca Majątkowy, nr 4, Warszawa 1999
• [50] Czaja J.: Metody i systemy szacowania nieruchomości. KOMP-SYSTEM. Kraków 1999
• [51] Cegielski P.: Przykład alternatywnej techniki analizy statystycznej rynku - część 2. Rzeczoznawca Majątkowy, nr 2, 1999
• [52] Czaja J.: Podejście porównawcze wyceny nieruchomości w aspekcie standardów. Rzeczoznawca Majątkowy, nr 4, 1999 748
• [53] Czaja J.: Metody i systemy określania wartości nieruchomości. Kraków, UWND AGH 1999
• [54] Źróbek S., Belej M.: Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości, Olsztyn, EDU CATERRA 2000
• [55] Czaja J.; Analiza trendu zmiany cen lub czynszów w czasie. Rzeczoznawca Małopolski, nr 7, Kraków 2001
• [56] Kucharska-Stasiak E. (red. nauk.): Wycena nieruchomości. Warszawa, PFSRM 2001 (wydanie polskie tłumaczone z wydania kanadyjskiego)
• [57] Borowiecki R. (red. nauk.): Metody i procedury szacowania wartości podmiotów gospodarczych. Akademia Ekonomiczna w Krakowie, Kraków 2001
• [58] Czaja J.: Metody szacowania wartości rynkowej i katastralnej nieruchomości. Kraków, KOMP-SYSTEM 2001
• [59] Borowiecki R., Czaja J., Jaki A. i Kulczyki M.: Metody i systemy wyceny przedsiębiorstw. Warszawa, Twigger 2002 (książka wraz z programem komputerowym)
• [60] Duraj J. (red.): Przedsiębiorstwo na rynku kapitałowym. Łódź, Wydawnictwa Uniwersytetu Łódzkiego 2002 (współautorzy rozdziału: Borowiecki R., Czaja ). i Jaki A., Kul czyki M.)
• [61] Duraj J. (red.): Wartość przedsiębiorstwa- z teorii i praktyki zarządzania. Płock - Łódź, Wydawnictwa Naukowe NOVUM 2003 (współautorzy rozdziału: Borowiecki R., Czaja J. i Jaki A., Kulczyki M.)
• [62] Czaja J. i Ligas M.: Algorytm dla metody korygowania ceny średniej. Kraków, ZN AGH Geodezja, 2003
• [63] Barańska A.: Kryteria stosowania modeli stochastycznych w predykcji wartości nieruchomości. Kraków, AGH 2003 (praca doktorska)