Preferencje help
Widoczny [Schowaj] Abstrakt
Liczba wyników

Znaleziono wyników: 44

Liczba wyników na stronie
first rewind previous Strona / 3 next fast forward last
Wyniki wyszukiwania
Wyszukiwano:
w słowach kluczowych:  real estate valuation
help Sortuj według:

help Ogranicz wyniki do:
first rewind previous Strona / 3 next fast forward last
EN
The Act of August 21, 1997, on Real Estate Management lays down a series of procedures for which a property appraiser is required to estimate the value of a property built up on the theoretical assumption that the land is undeveloped, thus excluding the components of the property. Determining the value of such land using a comparative approach methodology has many problems associated with the correct selection of similar properties, especially in the areas of compact urban development and areas for which a local spatial management plan does not apply. This article points to problems related to determining the value of built-up properties that assume that they are undeveloped land. The procedures for managing real estate that require such a valuation are presented in a synthetic manner. For the selected procedures, the practical difficulties were identified. The authors draw attention to the relevance of the issue in the context of its financial implications, especially in view of the introduction of universal taxation of real estate.
PL
Przepisy prawa w zakresie gospodarki nieruchomościami określają szereg procedur, na których potrzeby rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do szacowania wartości nieruchomości zabudowanych przy teoretycznym założeniu, iż stanowią one grunty niezabudowane, tj. bez uwzględniania części składowych nieruchomości. Określenie wartości takich gruntów z wykorzystaniem metodologii podejścia porównawczego przysparza licznych problemów związanych z prawidłowym doborem nieruchomości podobnych, szczególnie w wypadku obszarów o zwartej zabudowie śródmiejskiej oraz obszarów, w odniesieniu do których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Artykuł wskazuje na problemy związane z ustalaniem wartości nieruchomości zabudowanych przy założeniu, że stanowią one grunty niezabudowane. W sposób syntetyczny przedstawiono procedury gospodarowania nieruchomościami wymagające przeprowadzenia takiej wyceny. Wskazano trudności praktyczne przy stosowaniu wybranych procedur. Autorzy zwracają uwagę na istotność omawianego zagadnienia w kontekście jego skutków finansowych, szczególnie w perspektywie wprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości.
PL
W efekcie różnorodnych uwarunkowań planowania przestrzennego powstają linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, które bardzo często przecinają granice katastralne. W ten sposób pojedyncze nieruchomości gruntowe mogą znaleźć się w obszarach o różnym przeznaczeniu. Ponieważ przeznaczenie jest jedną z tych cech, która ma znaczny wpływ na wartość rynkową nieruchomości, zasadne wydaje się sprawdzenie, czy niejednorodne przeznaczanie nieruchomości powinno być uwzględniane w wycenie nieruchomości w sposób szczególny. Jedną z możliwości specjalnego postępowania w takim przypadku jest rozdzielenie cen transakcyjnych otrzymywanych za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, która jest położona w obszarach o różnym przeznaczeniu, na składowe cen odpowiadające fragmentom nieruchomości o konkretnym przeznaczeniu. Postępowanie takie umożliwia część modeli statystycznych, które mogą być wykorzystywane w podejściu porównawczym. Celem artykułu jest zaprezentowanie możliwości zastosowania modelu parametrycznego do wyceny nieruchomości gruntowych objętych obszarami o różnym przeznaczaniu oraz sprawdzenie, czy zasadne jest uwzględnianie niejednorodności w przeznaczeniu nieruchomości gruntowych podczas określania ich wartości.
EN
Various spatial planning conditions result in the establishment of lines delimiting specific land-use classes. These lines often cross cadastral boundaries. In this way, individual land properties may be located in different land-use zones. Since the land-use class is one of the attributes that significantly influences the market value of real estate, it seems reasonable to verify whether the non-homogeneous land use of a property should be included in its valuation procedure in a special way. One of the options of special procedure in this case is dividing the transaction prices obtained for real properties similar to the one being valued (covered by different land-use zones) into components of those prices that correspond to fragments of the property that have different land uses. This procedure is made possible by some statistical models that can be used in a comparative approach. This paper aims to present the possibility of using a parametric model for the valuation of land properties located in different land-use zones and to verify whether it is reasonable to consider non-homogeneity in land-use classes when determining the value of land.
EN
Geographic information systems (GIS) and their tools support the process of real estate trading. Of key importance is the ability to visualise information about real estate in the form of maps of average real estate transaction prices. The following study presents a methodology for mapping average real estate transaction prices using GIS. The map development process comprised three main stages. In the first stage, the input data was processed and statistically analysed. Official data came from the Register of Real Estate Prices and Values, and open data from the National Register of Boundaries. The second stage involved the visualization of the data in the form of maps of average apartment prices using the cartographic methods of choropleth maps and diagrams. The commercial tool ArcMap 10.3 and the free Quantum GIS software were used in the design of the maps of average real estate transaction prices, to check the options for using these types of programs. As a result, eight maps were designed presenting the average transaction prices for residential properties in the Warsaw district of Ursynów in 2015. The final stage was the analysis of the designed maps. The influence of the selection of the reference units on the visualization content, and the impact of combining cartographic presentation methods on the complexity of the presentation of real estate information, were also analysed.
4
Content available Wycena zabudowanych nieruchomości rolnych
PL
Współczesna gospodarka rynkowa wszystko to, co posiada przedsiębiorstwo, w tym gospodarstwo rolne, traktuje jako zasób. Istotnym elementem zasobu są wszelkiego rodzaju nieruchomości, a w odniesieniu do gospodarstw rolnych w szczególności użytki rolne. Wpływają one na rozwój gospodarczy i społeczny, przyrost produktu krajowego brutto, a także na możliwości funkcjonowania i rozwoju przedsiębiorstwa. Aby móc podejmować racjonalne i efektywne decyzje, należy dysponować wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości. Kwestie te przybliża niniejszy artykuł. Zawarto w nim zagadnienia dotyczące podejść do wyceny i występujących w ich obrębie metod wyceny nieruchomości rolnych zabudowanych zarówno budynkami i budowlami, jak i stawami rybnymi.
EN
Modern market economy, everything has an establishment, in this farm are treated as a resource. An important element of the resource are all kinds of real estate, and in relation to farms in particular agricultural land. They affect the economic and social development, growth of gross domestic product, as well as the possibility of functioning and development of the company. To make rational and effective decisions must have knowledge of real estate valuation. These issues closer this article. It includes issues relating to approaches to valuation and occurring within them methods of valuation of agricultural property built both buildings and structures, as well as fish ponds.
PL
Wynikiem szacowania wartości rynkowej nieruchomości najczęściej jest wartość jednostkowa, która ostatecznie zostaje przemnożona przez pole powierzchni przedmiotowej nieruchomości. Można się zatem spodziewać, że błędy średnie pól powierzchni działek będą wpływały na finalny rezultat wyceny nieruchomości gruntowych. Na podstawie pozyskanych z ośrodków dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej danych, uzupełnionych o wygenerowane przykłady obiektów spełniających narzucone w procesie badawczym kryteria, przeprowadzono analizę wielkości i zakresu wpływu błędów średnich pól powierzchni działek na ostateczny wynik wyceny nieruchomości gruntowych. Wykazano, że wpływ ten jest tym większy, im większa jest wartość jednostkowa przypisanych praw do nieruchomości. Zależnie od rozpatrywanego przypadku badane oddziaływanie może mieć nawet bardziej istotne znaczenie aniżeli dokładność szacowania wartości jednostkowej. Oznacza to, że bezkrytyczne korzystanie z pól powierzchni ujawnionych w ewidencji gruntów i budynków do wyznaczania wartości rynkowej nieruchomości nie jest poprawnym rozwiązaniem. Takie postępowanie może prowadzić do istotnego obniżenia dokładności oraz wiarygodności całego procesu wyceny. W związku z tym warto, aby wpływ błędów średnich pól powierzchni na wartość rynkową nieruchomości był weryfikowany i uwzględniany, co niewątpliwie przyniesie pozytywne skutki.
EN
The result of the appraisal of a market value is most often a unit value, which is finally multiplied by the surface area of a real estate. It could be estimated that average errors in parcels’ surface areas would influence the final result of land property valuation. On the basis of the data obtained from geodesic and cartographic documentation centres, complemented by generated examples of the objects fulfilling the imposed criteria of the research process, the analysis of the scale and scope of average errors of parcel’ s surface area and their influence on the final result of valuation was conducted. It was presented that, with the greater unit value of a real estate, the influence is more significant. Depending on the case in question, the researched impact may be even more important than an accurate estimation of a unit value. It means that uncritical usage of the surface areas revealed in the register of land and buildings to estimate a market value of real properties is not a good solution. Such a practise may lead to a significant reduction of accuracy and credibility of the whole valuation process. It would be a good option if the influence of average errors of parcel’s surface area on real properties’ market value was verified and considered, which would undoubtedly bring positive results.
PL
Szereg czasowy to uporządkowany zbiór obserwacji, którego dziedziną jest czas. Strukturę większości szeregów scharakteryzować można za pomocą dwóch podstawowych składników: trendu i składowej okresowej. Znajomość matematycznego modelu procesu opisanego szeregiem umożliwia generowanie na jego podstawie predykcji analizowanego zjawiska. Skoro celem analizy szeregów czasowych jest wskazanie istoty zjawisk nimi opisanych albo prognozowanie przyszłych ich wartości, autorzy proponują wykorzystać je w wycenie nieruchomości do analizy trendu zmiany cen w czasie oraz określenia wartości rynkowej nieruchomości.
EN
Time series is an ordered set of observations whose domain is time. The structure of most series can be defined by two basic components: the trend and the seasonal component. The knowledge of a mathematical model of a process described by the series allows us to generate a prediction of the analyzed phenomenon on its basis. In view of the fact that the purpose of time series analysis is to identify the essence of the phenomena they describe, or to forecast their future value, the authors therefore propose to use them in the valuation of real estate to analyze a trend of price changes in time and to determine their market value.
EN
Real estates (house-land) as accommodation and investment tools preserve their importance and priority in human lives. Moreover, from an administrative point, objective (unbiased) valuation of real estates is of utmost importance for taxation, expropriation, and privatization operations. Location of the real estate and social, environmental, and individual data of its location as well as specific data of the real estate play an important role in the valuation process and directly affect the result. In this research, an analysis of real estate valuation was performed based on Istanbul's district limits and by using the related modules in ArcGIS environment. In the second part of the research, by taking into consideration the earthquakes that are % 62 likely to take place up until 2030 and risk parameters concerning these earthquakes, an assessment has been made so as to determine how the risk parameters affect properties.
PL
Metoda analizy statystycznej rynku wzbudza liczne kontrowersje i stanowi jakby niedokończony element polskiej metodologii wyceny nieruchomości. Konsekwencją tego są raz po raz podejmowane dyskusje na jej temat. Niedawno Komisja Standardów Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych podjęła decyzję o powołaniu Zespołu ds. metody analizy statystycznej. Zespół ma pracować nad przygotowaniem Noty Interpretacyjnej w tym zakresie, która wejdzie w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Rozpoczęcie prac metodycznych i redakcyjnych powinno zostać poprzedzone rozstrzygnięciem kilku zagadnień o charakterze podstawowym, rzutujących w sposób zasadniczy na kształt przyszłej normy zawodowej. Niniejszy artykuł ma stanowić w zamyśle autora przyczynek do kolejnej dyskusji na ten temat. W dalszej części artykułu przedstawiono zatem uwarunkowania prawno-techniczne stosowania metody, wskazano pojęcia, które powinny stanowić podstawę formułowania tez normy zawodowej, krótko scharakteryzowano dotychczasowy dorobek metodologiczny w przedmiotowym zakresie oraz dokonano próby identyfikacji kluczowych zagadnień natury podstawowej dla budowy noty. Odniesiono się przy tym do takich kwestii jak: zakres stosowania metody analizy statystycznej rynku, poziom szczegółowości regulującej ją przyszłej normy zawodowej, a także analizę korzyści i zagrożeń wynikających z wypracowania i przyjęcia tej normy.
EN
The method of statistical market analysis is a somewhat controversial and yet incomplete part of the Polish method of real estate valuation. As a result, there are never-ending discussions on the subject, and recently a Commission for Standards in the Polish Federation of Valuers' Associations decided to appoint a Committee for statistical market analysis. The Committee is to work on preparing an Interpretative Note which will form part of the National General Principals of Valuation (PKZW). Before the actual methodological and drafting work commences, several basic issues need settling which will effect fundamentally the shape taken by a future professional standard. It is intended that this article should be a contribution to additional discussion on this subject. Therefore, the article considers the legal and economic considerations for applying the method, specifies the concepts which should constitute the basis for formulating the premises of a professional standard, briefly characterizes previous and current methodological achievements in the field and attempts to identify the basic key issues in developing the note, referring to such questions as: the extent to which the method of statistical market analysis is applied, the level of detail in the future professional standard which will regulate it, and also an analysis of the benefits and risks associated with developing and adopting the standard.
12
Content available Information system for real estate valuation
EN
The article presents the idea of an information system to support the work of real estate experts. It should be noted that currently there is no professional systems for real estate valuations. The reason for it is the difficulty of formalizing knowledge and experience held by real estate experts. The article presents basic stages of a real estate market analysis and basic algorithms for real estate valuation. It presents structure of the designed system, characterize basic functionality and describes the physical architecture. The system will be implemented in Java. The language has been chosen because there are many free libraries for Java which can be used to implement applications. The use of various additional libraries is necessary to implement the system.
PL
Celem artykułu jest przedstawienie koncepcji realizacji systemu informatycznego wspomagającego pracę rzeczoznawcy majątkowego. Należy stwierdzić, że obecnie nie ma profesjonalnych systemów informatycznych do wycen nieruchomości. Spowodowane jest to trudnością sformalizowania wiedzy i doświadczenia posiadanego przez rzeczoznawców. Artykuł przedstawia podstawowe etapy analizy rynku nieruchomości oraz podstawy algorytmów ich wyceny. Została przedstawiona struktura zaprojektowanego systemu, scharakteryzowano podstawowe funkcjonalności oraz opisano architekturę fizyczną. Projekt przewiduje realizację systemu w języku Java. Został on wybrany, ponieważ istnieje dla niego bardzo dużo bezpłatnych bibliotek, które można wykorzystać, tworząc aplikacje. Wykorzystanie wielu dodatkowych bibliotek jest konieczne do zrealizowania systemu.
EN
New way of estimating of real estate market value, based on the least squares method, was presented in the article. Testing of applying same ideas of statistical approach into the routine way of appraisal of particular immovable estate shown that the proposed way of valuation is under some circumstances as good as the "in-pairs comparing" method, the most universal one from among methods of comparing approach. Although "in-pairs comparing" method is regarded as the most accurate one, conducted experiments clearly shown its own, inherent limits, that radically restrict the field of its use.
14
Content available remote Próba zastosowania metod geostatystycznych do taksacji nieruchomości
PL
Punktem wyjścia dla proponowanej metody wyceny były obserwacje dokonane w trakcie prac nad przeglądem wykorzystania metod kartograficznych do analizy rynku nieruchomości. Zaprezentowane we wcześniejszej publikacji autora (Cichociński, 2007) przykłady pokazały możliwość zastosowania uproszczonej metodyki, jednocześnie obnażając jednak jej wady. Przy analizie rozkładu przestrzennego wartości nieruchomości na podstawie informacji o cenach jednostkowych popełniany jest bowiem błąd polegający na tym, że zmienność tych cen nie zależy wyłącznie od różnicy w położeniu (lokalizacji) nieruchomości, lecz również od innych cech o charakterze nieprzestrzennym, takich jak: dla lokali - powierzchnia, standard wykończenia, kondygnacja, liczba pomieszczeń; dla działek - kształt, pole powierzchni. Konieczne byłoby zatem wydzielenie składowej ceny, zależnej od tych atrybutów nieprzestrzennych. Do rozwiązania tego zadania zaproponowano w pierwszej kolejności zastosowanie statystycznej metody analizy wariancji (ANOVA). Służy ona do badania wpływu czynnika klasyfikującego (mającego kilka poziomów) na wartość nieruchomości. Próby zwiększenia dokładności predykcji wartości nieruchomości z zastosowaniem metod analizy wariancji i geostatystyki zakończyły się częściowym powodzeniem. W przypadku danych pochodzących z krakowskiego rynku nieruchomości istotne różnice wariancji cen jednostkowych nieruchomości pomiędzy grupami wyznaczonymi przez różne wartości ich atrybutów uniemożliwiły stosowanie metod analizy wariancji, gdyż ewentualne uzyskane wyniki byłyby pozbawione wartości. Oznacza to, że poszczególne grupy nieruchomości nie są jednakowo zróżnicowane. Można podejrzewać, że rynek nieruchomości w Polsce jest wciąż jeszcze słabo rozwinięty, niestabilny i mało przejrzysty. Cenne byłoby powtórzenie takiej analizy w momencie, gdy rynek będzie już wystarczająco rozwinięty celem zweryfikowanie jej użyteczności. Wykorzystanie danych z rozwiniętego rynku Stanów Zjednoczonych Ameryki Północnej pozwoliło zaobserwować wzrost dokładności prognozy wynikający z redukcji wpływu nieprzestrzennych cech nieruchomości na ich ceny jednostkowe. Niestety jednak zaproponowana metoda nie jest wystarczająco dokładna, żeby można ją było bezpośrednio wykorzysta ć do taksacji nieruchomości.
EN
The starting point for the proposed valuation method were observations made during works on the review of application of cartographic methods to analyze the real estate market. Examples presented in the author's previous publications have shown the possibility of using the simplified methodology, while revealing its disadvantages. In examining the spatial distribution of real estate values on the basis of unit prices, an error is made due to the fact that the variability of these prices depends not only on the difference in the position (location) of the real estates, but also on other non-spatial characteristics, such as area, the standard of equipment, the floor, number of rooms - for dwellings and the shape, surface area - for parcels. So, it would be necessary to separate the price component, depending on these non-spatial attributes. To solve this task, the application of analysis of variance (ANOVA) statistical method was proposed first. It allows testing the influence of the classifying factor (having several levels) on the value of the real estate. This allows to test whether all levels of the attributes have the same impact on the price. In case of their appearance, significant differences will be estimated and values will be subtracted from the real estate value. Variability of the spatial component of the real estate value calculated this way depends only on its location. It is possible to interpolate it to calculate its value to other real estates. The kriging method is applied here. Then, taking into account the values of non-spatial attributes of these other real estates and the impact of their levels on the price of real estate, it is possible to calculate the total value of all real estates on a given area. Application of this method can significantly simplify the process of acquiring the real estate attributes, as it may be limited to the non-spatial characteristics. The set of dwellings from the Krakow area was analyzed first. Each sold dwelling was described by 7 attributes. First, it was examined by means of correlation matrix whether a relationship exists between the values of individual attributes and the unit price. From the set of non-spatial characteristics only standard of equipment showed a correlation at the medium level, and the others were at a low or even negligible level. Unfortunately, it appeared that there were significant differences of variance between groups of dwellings distinguished by the value of this attribute, and thus it was impossible to apply analysis of variance methods, as any results obtained would be worthless. This means that different groups of dwellings are not equally diversified. One of the possible reasons for this result of analysis may be the statement that the property market in Poland is still underdeveloped, unstable and not transparent. Therefore, the author decided to test the proposed procedure on data from another developed market. The market of the United States of America can be considered as such. Available on the Internet list of sale transactions of houses, described by 17 attributes, was used. Using correlation matrix it was examined whether there were relationships between the individual attribute values and the unit price. For consecutive attributes strongly correlated to the price, the existence of statistically significant differences between the average unit house prices in categories set by the values of this characteristic was examined. If the difference occurred, the differences of average unit prices for individual groups were calculated and were used to offset the impact of the variability of any given characteristic on the value of the house. It was assumed that the unit price of the building obtained this way, did not essentially depend on non-spatial real estate characteristics, relying solely on its location and it could be interpolated using kriging method to determine values of other buildings. Ordinary Kriging function was used to accomplish this task. The result of this function is the surface (in the raster data model), having "height" values interpolated at all points of a regular grid. The first surface was generated with default parameters automatically selected by the program. It turned out that the fit of this model was not good. Attempts undertaken to select better values of these parameters gave as a result the model with only slightly better accuracy parameters. Deviations at the points with known values, obtained by cross-validation method were up to 260% of the unit prices of individual buildings. Comparison of accuracy parameters with the model generated basing on the original unit prices showed that the proposed method gave better results than those obtained on the basis of the raw data. Unfortunately, however, it is not sufficiently accurate to be used for real estate valuation.
PL
Podejście porównawcze jest najczęściej stosowane przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości. Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat w podejściu tym wyróżniano różne metody i techniki wyceny. Zmiany te wynikały ze zmieniających się przepisów prawa i standardów zawodowych. W artykule przeprowadzono krótką charakterystykę tych metod w ujęciu czasowym. Zasadniczy akcent położono na obowiązujące obecnie, w przepisach prawa i standardach zawodowych, procedury stosowane w podejściu porównawczym. Aktualnie w podejściu tym wyróżniono trzy metody: metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej i metodę analizy statystycznej rynku. W artykule wykazano, że model wyceny dla tych trzech metod można zapisać w postaci liniowej funkcji wielu zmiennych. Podano wzory pozwalające na oszacowanie parametrów tej funkcji. Przeprowadzono, dla lokalnego rynku nieruchomości, analizę porównawczą oszacowania wartości rynkowej nieruchomości.
EN
The comparative approach is most often used by determining the market price of the real estate. Various methods and techniques of real property pricing have been distinguished in this approach during the last dozen or so years. The alternations were due to the changes in the law and professional standards. The article presents a short time characteristic of these methods. Particular stress has been put on now in force, in the law and in professional standards, procedures used in the comparative approach. At the present moment, three methods have been singled out: the method of comparing by pairs, the method of correcting the average price and the method of the statistical analysis of the market. In the article it has been shown that the real property pricing model for these three methods can be depicted as a lineal function of many variables. Formulas enabling evaluation of the function parameters have been given. Additionally, the comparative analysis of estimating the market value of real property, for the local real estate market, has been conducted.
EN
The article shows the rules of acquiring the licence by appraisers in Poland and Belgium (as a typical-basic country of European Union). The scope of obligation and responsibility standards for profession executing have been contrasted. The comparison shows that the procedure of acquiring license in Poland is definitely longer and more formalized. However, in Belgium it is not allowed to combine the profession of real estate valuer with other professions.
PL
W pracy porównano zasady uzyskiwania uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego w Polsce i Belgii (jako przykładowego kraju "starej" Unii Europejskiej). Zestawiono również zakres obowiązków i zasady odpowiedzialności za wykonywanie zawodu. Porównanie wykazuje, że zdecydowanie dłuższy i bardziej sformalizowany proces uzyskiwania uprawnień jest w Polsce. W Belgii natomiast obowiązuje zakaz łączenia zawodu rzeczoznawcy majątkowego z innymi zawodami.
EN
This paper deals with bases of market representative real estates that may contain blank fields referring to information on some attributes of these estates. In market analysis of these bases only such parameters may be used that refer to the marginal distribution of the multidimensional random variable, i.e.: - average value for the unit price or for attributes of the real estate in the marginal distribution of the multidimensional random variable, - standard deviation for the unit price or for attributes of the real estate in the marginal distribution of the multidimensional random variable, - total correlation coefficients for the individual attributes relative to the unit price of an estate in the marginal distributions of the multidimensional random variable. For bases of representative real estates with incomplete information on the attributes, special market analysis methods must be developed as well as special algorithms of assessing the market value of an estate. The basis for such a market analysis of real estate are appropriate similarity weights of the attributes of the estate, the values of which are determined, according to the Markov principles, taking into consideration the known and unknown values of the attributes of the real estates concerned. The special algorithm developed for assessing market value of real estate is based on the model of two-dimensional regression, taking, however, into consideration the mutual similarity weights of the attributes of the real estate.
PL
W pracy rozważa się bazy reprezentatywnych nieruchomości na rynku, które mogą zawierać pola puste dotyczące informacji o niektórych atrybutach tych nieruchomości. W analizie rynku nieruchomości na podstawie tych baz można stosować tylko te parametry, które dotyczą rozkładów brzegowych zmiennej losowej wielowymiarowej, czyli: – wartość przeciętną jednostkowej ceny lub atrybutów nieruchomości w rozkładach brzegowych zmiennej losowej wielowymiarowej, – odchylenie standardowe jednostkowej ceny lub atrybutów nieruchomości w rozkładach brzegowych zmiennej losowej wielowymiarowej, – współczynniki korelacji zupełnej poszczególnych atrybutów względem jednostkowej ceny nieruchomości w rozkładach brzegowych zmiennej losowej wielowymiarowej. Dla baz reprezentatywnych nieruchomości, o niekompletnych informacjach o atrybutach, trzeba opracować specjalne metody analizy rynku oraz specjalne algorytmy szacowania rynkowej wartości nieruchomości. Podstawą takiej analizy rynku nieruchomości są odpowiednie wagi podobieństwa atrybutów nieruchomości, których wartości są określane, według zasad Markowa, przy uwzględnieniu znanych i nieznanych wartości atrybutów rozważanych nieruchomości. Opracowany specjalny algorytm do szacowania rynkowej wartości nieruchomości jest oparty na modelu regresji dwuwymiarowej, ale przy uwzględnieniu wag wzajemnego podobieństwa atrybutów nieruchomości.
EN
An essential attribute of real estates, having influence on their cadastral value, is their location, and thereby the neighbourhood, both of other real estates and other objects. In order to efficiently carry out the valuation,, spatial information on these objects should be collected in an appropriate database. This information could come from GIS databases, encompassing land and buildings cadastre, spatial registration of utility infrastructure, topographical objects with digital terrain model, as well as various environmental elements. It can be assumed that the necessity of integration of these data sets will also appear during the creation of national spatial data infrastructures. This will include both aggregation of neighbouring data sets of the same object types (.horizontal.) and adjustment of the content of different data sets describing the same part of the space (.vertical.). Previous experiences of users working in Poland with different kinds of topographical databases showed, however, the possibility of considerable inconsistencies among them of both geometrical and attribute character , due to different temporal periods and methods of data acquisition, and also due to different data sources. It is likely that the same problem will happen with large scale data. This can be resolved by the use of topology .description of spatial relationships between geographical objects. Originally, this term referred to such simple rules describing the internal correctness of data sets as: .lines shall not intersect and must not overlap., .line shall only touch other lines at endpoints ., .polygons shall not overlap and shall not have gaps., necessary to carry out any spatial analyses. However, in last few years the term of topology was extended and now includes also description of relationships between objects coming from different object classes. The list of available rules was considerably extended. Among other things it now contains the following statements: .boundaries of polygon features in feature class A shall be covered by boundaries of polygon features in feature class B., .objects of feature class A shall be contained within polygons of feature class B., .objects of feature class A shall be covered with objects of feature class B.. The paper presents the use of these topological rules available in advanced GIS software to describe the required mutual spatial relationships between objects coming from different, mentioned above databases and to analyse occurring violations of these rules. Besides methods of detection of these inaccuracies, the methodology of their removal was also proposed, using analytical and data processing GIS tools. The technology called conflation can also be used here. It refers to joining of at least two different data sets to create a new data set. It is necessary to make suitable modifications of objects from both data sets. To carry out this operation on a wider scale it is required to use tools automating this process to the greatest degree possible in order to reduce the participation of the operator to the interventions in few non-typical cases. It is expected that the results of conducted works will be applicable not only to the valuation of real estates, but in every case when the use of many potentially inconsistent sources of geographical data is required
PL
W pracy podjęto próbę wykazania, że cechy nieruchomości oraz cechy rynku nieruchomości znacznie utrudniają proces wyceny, zwiększając jej niepewność. Odnoszenie się do bazy informacji rynkowych, które stanowią dowody rynkowe staje się zawodne w okresach silnych zmian na rynku. W okresach wzrostów cen poziom wartości jako wynik wyceny zostaje zaniżony, w okresach spadków cen zostaje zawyżony. Niepewność wyceny rośnie. Zalecenia zawarte w Międzynarodowych Standardach Wyceny, a także rozważania w zachodniej literaturze przedmiotu stanowiły podstawę przedstawienia wskazówek aplikacyjnych, przydatnych rzeczoznawcy majątkowemu, wyceniającemu na rynkach silnie zmieniających się. Wskazówki te obejmują trzy obszary: analizy rynku, interpretacji danych przyjętych do wyceny oraz prezentacji wartości w operacie szacunkowym. Przedstawione rozwiązania nie burzą ogólnych zasad wyceny, ale stanowią ich istotną modyfikację, zgodną z zaleceniami MSW, a także czołowych twórców metodyki wyceny. Ich akceptacja stanowi niezbędny warunek zmniejszenia niepewności wyceny.
EN
The paper seeks to demonstrate that the characteristics of real estate itself and of the market largely impede the process of valuation, thus increasing the uncertainty of its results. Building on market information becomes misleading in periods of strong market changes. When prices go up, figures provided by valuations become underestimated; when prices fall, the figures tend to be overestimated. Therefore, the uncertainty of valuation increases. The presented practical guidelines that can be useful for values operating in strongly volatile markets are based on recommendations included in the International Valuation Standards and arising from discussions available in the western literature of the subject. The guidelines address three areas: market analyses, interpretation of data underpinning a valuation, presentation of value in an appraisal report. The solutions offered do not challenge the general valuation rules, but modify them significantly according to recommendations issued by both the IVS and leading authors of valuation methodology. Their acceptance is a prerequisite for reducing the uncertainty of valuation.
PL
W artykule, w sposób syntetyczny, zarysowano podstawowe zasady wyceny nieruchomości występujących na terenach wiejskich (niezurbanizowanych) - głównie rolnych i leśnych, ze szczególnym uwzględnieniem ich podstawowego składnika, tj. gruntów. Oparto się o obowiązujące przepisy prawne i standardy wyceny.
EN
The paper discusses, in synthetic way, the basic rules of validation of real estates, which are located in rural (non-urban) areas - mainly within arable and forest areas, with particular respect to their basic component, i.e. the lands. The paper is based on the existing legal regulations and validation standards.
first rewind previous Strona / 3 next fast forward last
JavaScript jest wyłączony w Twojej przeglądarce internetowej. Włącz go, a następnie odśwież stronę, aby móc w pełni z niej korzystać.