Wyniki wyszukiwania - BazTech

1

Czy czeka nas przełom w nieruchomościach?

Czekaj Damian

Geodeta : magazyn geoinformacyjny

|

2023

|

nr 1

14--15

2

Koszty likwidacji obiektu budowlanego z uwzględnieniem bezpieczeństwa pracy

Podwórna Monika, Sawicki Marek

Przegląd Budowlany

|

2022

|

R. 93, nr 9-10

126--129

PL

Rzeczoznawca majątkowy ustalając wartość rynkową prawa do gruntu zabudowanego obiektem budowlanym o złym stanie technicznym, analizuje zasadność zastosowania metody kosztów likwidacji podejścia mieszanego wyceny nieruchomości. Powstaje wtedy kwestia ustalenia wartości materiałów porozbiórkowych oraz kosztów rozbiórki. Autorzy skupili uwagę na problemie ustalenia całkowitych kosztów rozbiórki, generowanych głównie przez przyjętą technologię rozbiórki i możliwości odnośnie zagospodarowania odpadów pochodzących z materiałów porozbiórkowych, a także kosztów bezpieczeństwa i higieny pracy pracowników i osób postronnych. Zwrócili uwagę na istotne elementy towarzyszące rozbiórce obiektów budowlanych obejmujące m.in. problematykę gospodarowania odpadami budowlanymi.

EN

A real estate appraiser, when determining the market value of the legal rights to land with a building structure that is of a poor technical condition, analyses the validity of applying the liquidation cost method of the mixed approach to property valuation. The question of determining the value of post-demolition materials and the costs of the demolition then arises. The authors focused on the problem of determining the total costs of a demolition, which are mainly generated as a result of the adopted demolition technology, the management of waste from post-demolition materials, and the incurred costs of the occupational health and safety of employees and bystanders. They also drew attention to important elements that are associated with the demolition of buildings, including construction waste management.

3

Podejście i metoda wyceny wartości rynkowej budynku przeznaczonego do remontu lub modernizacji

Gwóźdź-Lasoń Monika

Materiały Budowlane

|

2022

|

nr 11

70--73

PL

W artykule przedstawiono analizę i schemat badania, metody, techniki i model ekonometryczny w przypadku podejścia rezydualnego do wyceny wartości rynkowej budynku przeznaczonego do remontu lub modernizacji. W artykule opisano przebadane podstawy prawne i metodologiczne, a także przedstawiono wyniki badania wg optymalnego schematu wyceny badanego modelu, w aspekcie aktualnych zmiennych inwestycji remontowej obiektu budowlanego, które wpływają na jego wartość rynkową.

EN

The publication presents an analysis and research scheme for the method, technique and econometric model for the residual approach, in which the market value of the building intended for renovation or modernization is estimated. The article describes the tested legal and methodological foundations and presents the results of the study in the form of an optimal valuation scheme for the tested model, in terms of the current variables of the renovation investment of a building object, which affect its market value.

4

Real estate valuation algorithm for large local markets

Bitner Agnieszka, Frosik Małgorzata

Advances in Geodesy and Geoinformation

|

2022

|

Vol. 71, no. 1

art. no. e20, 2022

EN

The article deals with issues related to the application of statistical methods used in the valuation process. The proposed algorithm for real estate valuation can be used in the statistical market analysis method in the process of mass appraisal. The algorithm uses a multiple linear regression model. Legal considerations indicate the need for such an algorithm for the determination of the value of representative properties. Due to the large size of the database of comparables, the proposed algorithm can be used only to appraise typical properties. A good statistical model is parsimonious, that is, it uses as few mathematical concepts as possible in a given situation. A model should extract what is systematic in the results observed, allowing for the presence of purely random deviations. The article discusses the basic principles of building a good statistical model. Attention is drawn to the number of market attributes that are entered into the model and the range of their values. As few explanatory variables as possible should be entered into the model to explain the phenomenon under study. Explanatory variables are only those characteristics of the property that differentiate prices in a given market defined and adopted by the appraiser as the basis for valuation. The article highlights the importance of taking into account market changes during the period under study.

5

Hybrid predictions of the homogenous properties’ market value with the use of ann

Anysz Hubert, Podwórna Monika, Ibadov Nabi, Lennerts Kunibert, Dikarev Kostiantyn

Archives of Civil Engineering

|

2021

|

Vol. 67, nr 1

285--301

EN

The homogenous properties – as flats are – have the set of key features that characterizes them. The area of a flat, the number of rooms and storey number where it is located, the technical state of a building, and the state of the vicinity of the blocks of flats assessed. The database comprises 222 flats with their transaction prices on the secondary estate market. The analysed flats are located in a certain quarter of Wrocław city in Poland. The database is large enough to apply machine learning for successful price predictions. Their close locations significantly lower the influence of clients’ assessments of the attractiveness of the location on the flat’s price. The hybrid approach is applied, where classifying precedes the solution of the regression problem. Dependently on the class of flats, the mean absolute percentage error achieved through the calculations presented in the article varies from 4,4 % to 7,8 %. In the classes of flats where the number of cases doesn’t allow for machine predicting, multivariate linear regression is applied. The reliable use of machine learning tools has proved that the automated valuation of homogenous types of properties can produce price predictions with the error low enough for real applications.

PL

Wycena nieruchomości jest złożonym procesem. Rzeczoznawca majątkowy musi być biegły zarówno w naukach ekonomicznych, prawnych, jak i technicznych. W praktyce często zdarzają się przypadki, w których konieczne jest poznanie zakresu wartości nieruchomości w krótkim czasie. Zautomatyzowane modele wyceny (AVM) są kwestionowane przez praktyków, ale nie oznacza to, że nie należy szukać nowych metod wyceny, innych niż te określone w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości zdefiniowanej w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami, jako „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”, najczęściej stosowaną metodą wyceny jest podejście porównawcze polegające na szacowaniu wartości na podstawie ostatnich danych sprzedaży innych podobnych nieruchomości na rynku lokalnym. Takie podejście wymaga aktywnego, rozwiniętego oraz w miarę stabilnego rynku. Rzeczoznawca majątkowy analizuje ceny transakcyjne nieruchomości, które w wystarczającym stopniu są podobne do nieruchomości wycenianej. Analiza atrybutów nieruchomości polega na badaniu nieruchomości pod względem trwałych cech, które mają znaczący wpływ na wartość, w szczególności lokalizację obiektu, jego powierzchnię, położenie w budynku, stan techniczny. W pracy przenalizowano próbkę 222 nieruchomości lokalowych, które były przedmiotem obrotu na wrocławskim rynku wtórnym. Lokalny rynek nieruchomości przyjęto jako nieruchomości lokalowe o powierzchni użytkowej z przedziału od 15 do 95 m2, w budynkach o stanie dobry lub średnim, z obrębu Grabiszyn dzielnicy Fabryczna miasta Wrocław. W pracy przyjęto dwuletni okres analizy, ze względu na w miarę stabilny rynek w okresie 2013-2014 nie uwzględniono czynnika czasu - przyjęto zerowy trend czasowy dla transakcji wolnorynkowych.

6

Selected Problems of Valuation of Built-Up Real Properties without Considering Their Components

Benduch P., Butryn K.

Geomatics and Environmental Engineering

|

2018

|

Vol. 12, no. 4

17--31

EN

The Act of August 21, 1997, on Real Estate Management lays down a series of procedures for which a property appraiser is required to estimate the value of a property built up on the theoretical assumption that the land is undeveloped, thus excluding the components of the property. Determining the value of such land using a comparative approach methodology has many problems associated with the correct selection of similar properties, especially in the areas of compact urban development and areas for which a local spatial management plan does not apply. This article points to problems related to determining the value of built-up properties that assume that they are undeveloped land. The procedures for managing real estate that require such a valuation are presented in a synthetic manner. For the selected procedures, the practical difficulties were identified. The authors draw attention to the relevance of the issue in the context of its financial implications, especially in view of the introduction of universal taxation of real estate.

PL

Przepisy prawa w zakresie gospodarki nieruchomościami określają szereg procedur, na których potrzeby rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do szacowania wartości nieruchomości zabudowanych przy teoretycznym założeniu, iż stanowią one grunty niezabudowane, tj. bez uwzględniania części składowych nieruchomości. Określenie wartości takich gruntów z wykorzystaniem metodologii podejścia porównawczego przysparza licznych problemów związanych z prawidłowym doborem nieruchomości podobnych, szczególnie w wypadku obszarów o zwartej zabudowie śródmiejskiej oraz obszarów, w odniesieniu do których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Artykuł wskazuje na problemy związane z ustalaniem wartości nieruchomości zabudowanych przy założeniu, że stanowią one grunty niezabudowane. W sposób syntetyczny przedstawiono procedury gospodarowania nieruchomościami wymagające przeprowadzenia takiej wyceny. Wskazano trudności praktyczne przy stosowaniu wybranych procedur. Autorzy zwracają uwagę na istotność omawianego zagadnienia w kontekście jego skutków finansowych, szczególnie w perspektywie wprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości.

7

Parametric Model of Real Estate Valuation for Land Located in Different Land-Use Zones

Bieda A.

Geomatics and Environmental Engineering

|

2017

|

Vol. 11, no. 4

17--33

PL

W efekcie różnorodnych uwarunkowań planowania przestrzennego powstają linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, które bardzo często przecinają granice katastralne. W ten sposób pojedyncze nieruchomości gruntowe mogą znaleźć się w obszarach o różnym przeznaczeniu. Ponieważ przeznaczenie jest jedną z tych cech, która ma znaczny wpływ na wartość rynkową nieruchomości, zasadne wydaje się sprawdzenie, czy niejednorodne przeznaczanie nieruchomości powinno być uwzględniane w wycenie nieruchomości w sposób szczególny. Jedną z możliwości specjalnego postępowania w takim przypadku jest rozdzielenie cen transakcyjnych otrzymywanych za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, która jest położona w obszarach o różnym przeznaczeniu, na składowe cen odpowiadające fragmentom nieruchomości o konkretnym przeznaczeniu. Postępowanie takie umożliwia część modeli statystycznych, które mogą być wykorzystywane w podejściu porównawczym. Celem artykułu jest zaprezentowanie możliwości zastosowania modelu parametrycznego do wyceny nieruchomości gruntowych objętych obszarami o różnym przeznaczaniu oraz sprawdzenie, czy zasadne jest uwzględnianie niejednorodności w przeznaczeniu nieruchomości gruntowych podczas określania ich wartości.

EN

Various spatial planning conditions result in the establishment of lines delimiting specific land-use classes. These lines often cross cadastral boundaries. In this way, individual land properties may be located in different land-use zones. Since the land-use class is one of the attributes that significantly influences the market value of real estate, it seems reasonable to verify whether the non-homogeneous land use of a property should be included in its valuation procedure in a special way. One of the options of special procedure in this case is dividing the transaction prices obtained for real properties similar to the one being valued (covered by different land-use zones) into components of those prices that correspond to fragments of the property that have different land uses. This procedure is made possible by some statistical models that can be used in a comparative approach. This paper aims to present the possibility of using a parametric model for the valuation of land properties located in different land-use zones and to verify whether it is reasonable to consider non-homogeneity in land-use classes when determining the value of land.

8

Methodology for mapping the average transaction prices of residential premises using GIS

Sosnowska M., Karsznia I.

Polish Cartographical Review

|

2016

|

Vol. 48, No. 4

161--171

EN

Geographic information systems (GIS) and their tools support the process of real estate trading. Of key importance is the ability to visualise information about real estate in the form of maps of average real estate transaction prices. The following study presents a methodology for mapping average real estate transaction prices using GIS. The map development process comprised three main stages. In the first stage, the input data was processed and statistically analysed. Official data came from the Register of Real Estate Prices and Values, and open data from the National Register of Boundaries. The second stage involved the visualization of the data in the form of maps of average apartment prices using the cartographic methods of choropleth maps and diagrams. The commercial tool ArcMap 10.3 and the free Quantum GIS software were used in the design of the maps of average real estate transaction prices, to check the options for using these types of programs. As a result, eight maps were designed presenting the average transaction prices for residential properties in the Warsaw district of Ursynów in 2015. The final stage was the analysis of the designed maps. The influence of the selection of the reference units on the visualization content, and the impact of combining cartographic presentation methods on the complexity of the presentation of real estate information, were also analysed.

9

Wycena zabudowanych nieruchomości rolnych

Budzisz B.

Modern Engineering

|

2016

|

1

116--132

PL

Współczesna gospodarka rynkowa wszystko to, co posiada przedsiębiorstwo, w tym gospodarstwo rolne, traktuje jako zasób. Istotnym elementem zasobu są wszelkiego rodzaju nieruchomości, a w odniesieniu do gospodarstw rolnych w szczególności użytki rolne. Wpływają one na rozwój gospodarczy i społeczny, przyrost produktu krajowego brutto, a także na możliwości funkcjonowania i rozwoju przedsiębiorstwa. Aby móc podejmować racjonalne i efektywne decyzje, należy dysponować wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości. Kwestie te przybliża niniejszy artykuł. Zawarto w nim zagadnienia dotyczące podejść do wyceny i występujących w ich obrębie metod wyceny nieruchomości rolnych zabudowanych zarówno budynkami i budowlami, jak i stawami rybnymi.

EN

Modern market economy, everything has an establishment, in this farm are treated as a resource. An important element of the resource are all kinds of real estate, and in relation to farms in particular agricultural land. They affect the economic and social development, growth of gross domestic product, as well as the possibility of functioning and development of the company. To make rational and effective decisions must have knowledge of real estate valuation. These issues closer this article. It includes issues relating to approaches to valuation and occurring within them methods of valuation of agricultural property built both buildings and structures, as well as fish ponds.

10

The Assessment of the Influence of Average Errors of Parcels’ Surface Areas on the Final Result of Land Properties’ Valuation Process

Benduch P.

Geomatics and Environmental Engineering

|

2016

|

Vol. 10, no. 4

27--38

PL

Wynikiem szacowania wartości rynkowej nieruchomości najczęściej jest wartość jednostkowa, która ostatecznie zostaje przemnożona przez pole powierzchni przedmiotowej nieruchomości. Można się zatem spodziewać, że błędy średnie pól powierzchni działek będą wpływały na finalny rezultat wyceny nieruchomości gruntowych. Na podstawie pozyskanych z ośrodków dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej danych, uzupełnionych o wygenerowane przykłady obiektów spełniających narzucone w procesie badawczym kryteria, przeprowadzono analizę wielkości i zakresu wpływu błędów średnich pól powierzchni działek na ostateczny wynik wyceny nieruchomości gruntowych. Wykazano, że wpływ ten jest tym większy, im większa jest wartość jednostkowa przypisanych praw do nieruchomości. Zależnie od rozpatrywanego przypadku badane oddziaływanie może mieć nawet bardziej istotne znaczenie aniżeli dokładność szacowania wartości jednostkowej. Oznacza to, że bezkrytyczne korzystanie z pól powierzchni ujawnionych w ewidencji gruntów i budynków do wyznaczania wartości rynkowej nieruchomości nie jest poprawnym rozwiązaniem. Takie postępowanie może prowadzić do istotnego obniżenia dokładności oraz wiarygodności całego procesu wyceny. W związku z tym warto, aby wpływ błędów średnich pól powierzchni na wartość rynkową nieruchomości był weryfikowany i uwzględniany, co niewątpliwie przyniesie pozytywne skutki.

EN

The result of the appraisal of a market value is most often a unit value, which is finally multiplied by the surface area of a real estate. It could be estimated that average errors in parcels’ surface areas would influence the final result of land property valuation. On the basis of the data obtained from geodesic and cartographic documentation centres, complemented by generated examples of the objects fulfilling the imposed criteria of the research process, the analysis of the scale and scope of average errors of parcel’ s surface area and their influence on the final result of valuation was conducted. It was presented that, with the greater unit value of a real estate, the influence is more significant. Depending on the case in question, the researched impact may be even more important than an accurate estimation of a unit value. It means that uncritical usage of the surface areas revealed in the register of land and buildings to estimate a market value of real properties is not a good solution. Such a practise may lead to a significant reduction of accuracy and credibility of the whole valuation process. It would be a good option if the influence of average errors of parcel’s surface area on real properties’ market value was verified and considered, which would undoubtedly bring positive results.

11

The Applicability of Time Series Analysis in Real Estate Valuation

Adamczyk T., Bieda A.

Geomatics and Environmental Engineering

|

2015

|

Vol. 9, no. 2

15--25

PL

Szereg czasowy to uporządkowany zbiór obserwacji, którego dziedziną jest czas. Strukturę większości szeregów scharakteryzować można za pomocą dwóch podstawowych składników: trendu i składowej okresowej. Znajomość matematycznego modelu procesu opisanego szeregiem umożliwia generowanie na jego podstawie predykcji analizowanego zjawiska. Skoro celem analizy szeregów czasowych jest wskazanie istoty zjawisk nimi opisanych albo prognozowanie przyszłych ich wartości, autorzy proponują wykorzystać je w wycenie nieruchomości do analizy trendu zmiany cen w czasie oraz określenia wartości rynkowej nieruchomości.

EN

Time series is an ordered set of observations whose domain is time. The structure of most series can be defined by two basic components: the trend and the seasonal component. The knowledge of a mathematical model of a process described by the series allows us to generate a prediction of the analyzed phenomenon on its basis. In view of the fact that the purpose of time series analysis is to identify the essence of the phenomena they describe, or to forecast their future value, the authors therefore propose to use them in the valuation of real estate to analyze a trend of price changes in time and to determine their market value.

12

Wyceniamy działkę czy nieruchomość?

Durzyńska M.

Geodeta : magazyn geoinformacyjny

|

2015

|

nr 10

24--25

13

Trudna sztuka wyceny

Durzyńska M.

Geodeta : magazyn geoinformacyjny

|

2015

|

nr 11

16--18

14

Nieruchomość i jej wycena - niby proste, a trudne

Durzyńska M.

Geodeta : magazyn geoinformacyjny

|

2015

|

nr 8

30--32

15

The impact of the earthquake risk parameters on gis-based real estate valuation

Gundogdu C. E.

Research in Logistics & Production

|

2011

|

Vol. 1, No. 3

175-186

EN

Real estates (house-land) as accommodation and investment tools preserve their importance and priority in human lives. Moreover, from an administrative point, objective (unbiased) valuation of real estates is of utmost importance for taxation, expropriation, and privatization operations. Location of the real estate and social, environmental, and individual data of its location as well as specific data of the real estate play an important role in the valuation process and directly affect the result. In this research, an analysis of real estate valuation was performed based on Istanbul's district limits and by using the related modules in ArcGIS environment. In the second part of the research, by taking into consideration the earthquakes that are % 62 likely to take place up until 2030 and risk parameters concerning these earthquakes, an assessment has been made so as to determine how the risk parameters affect properties.

16

Metoda analizy statystycznej rynku w teorii i praktyce wyceny nieruchomości : wstęp do dyskusji nad przyszłą normą zawodową

Kokot S.

Przegląd Geodezyjny

|

2011

|

R. 83, nr 3

3-8

PL

Metoda analizy statystycznej rynku wzbudza liczne kontrowersje i stanowi jakby niedokończony element polskiej metodologii wyceny nieruchomości. Konsekwencją tego są raz po raz podejmowane dyskusje na jej temat. Niedawno Komisja Standardów Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych podjęła decyzję o powołaniu Zespołu ds. metody analizy statystycznej. Zespół ma pracować nad przygotowaniem Noty Interpretacyjnej w tym zakresie, która wejdzie w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Rozpoczęcie prac metodycznych i redakcyjnych powinno zostać poprzedzone rozstrzygnięciem kilku zagadnień o charakterze podstawowym, rzutujących w sposób zasadniczy na kształt przyszłej normy zawodowej. Niniejszy artykuł ma stanowić w zamyśle autora przyczynek do kolejnej dyskusji na ten temat. W dalszej części artykułu przedstawiono zatem uwarunkowania prawno-techniczne stosowania metody, wskazano pojęcia, które powinny stanowić podstawę formułowania tez normy zawodowej, krótko scharakteryzowano dotychczasowy dorobek metodologiczny w przedmiotowym zakresie oraz dokonano próby identyfikacji kluczowych zagadnień natury podstawowej dla budowy noty. Odniesiono się przy tym do takich kwestii jak: zakres stosowania metody analizy statystycznej rynku, poziom szczegółowości regulującej ją przyszłej normy zawodowej, a także analizę korzyści i zagrożeń wynikających z wypracowania i przyjęcia tej normy.

EN

The method of statistical market analysis is a somewhat controversial and yet incomplete part of the Polish method of real estate valuation. As a result, there are never-ending discussions on the subject, and recently a Commission for Standards in the Polish Federation of Valuers' Associations decided to appoint a Committee for statistical market analysis. The Committee is to work on preparing an Interpretative Note which will form part of the National General Principals of Valuation (PKZW). Before the actual methodological and drafting work commences, several basic issues need settling which will effect fundamentally the shape taken by a future professional standard. It is intended that this article should be a contribution to additional discussion on this subject. Therefore, the article considers the legal and economic considerations for applying the method, specifies the concepts which should constitute the basis for formulating the premises of a professional standard, briefly characterizes previous and current methodological achievements in the field and attempts to identify the basic key issues in developing the note, referring to such questions as: the extent to which the method of statistical market analysis is applied, the level of detail in the future professional standard which will regulate it, and also an analysis of the benefits and risks associated with developing and adopting the standard.

17

Information system for real estate valuation

Dudek-Dyduch E., Rączka K.

Automatyka / Akademia Górniczo-Hutnicza im. Stanisława Staszica w Krakowie

|

2011

|

T. 15, z. 3

637-652

EN

The article presents the idea of an information system to support the work of real estate experts. It should be noted that currently there is no professional systems for real estate valuations. The reason for it is the difficulty of formalizing knowledge and experience held by real estate experts. The article presents basic stages of a real estate market analysis and basic algorithms for real estate valuation. It presents structure of the designed system, characterize basic functionality and describes the physical architecture. The system will be implemented in Java. The language has been chosen because there are many free libraries for Java which can be used to implement applications. The use of various additional libraries is necessary to implement the system.

PL

Celem artykułu jest przedstawienie koncepcji realizacji systemu informatycznego wspomagającego pracę rzeczoznawcy majątkowego. Należy stwierdzić, że obecnie nie ma profesjonalnych systemów informatycznych do wycen nieruchomości. Spowodowane jest to trudnością sformalizowania wiedzy i doświadczenia posiadanego przez rzeczoznawców. Artykuł przedstawia podstawowe etapy analizy rynku nieruchomości oraz podstawy algorytmów ich wyceny. Została przedstawiona struktura zaprojektowanego systemu, scharakteryzowano podstawowe funkcjonalności oraz opisano architekturę fizyczną. Projekt przewiduje realizację systemu w języku Java. Został on wybrany, ponieważ istnieje dla niego bardzo dużo bezpłatnych bibliotek, które można wykorzystać, tworząc aplikacje. Wykorzystanie wielu dodatkowych bibliotek jest konieczne do zrealizowania systemu.

18

Real estate evaluation model based on the method of least squares

Zyga J.

Budownictwo i Architektura

|

2010

|

vol. 7, nr 2

155-162

EN

New way of estimating of real estate market value, based on the least squares method, was presented in the article. Testing of applying same ideas of statistical approach into the routine way of appraisal of particular immovable estate shown that the proposed way of valuation is under some circumstances as good as the "in-pairs comparing" method, the most universal one from among methods of comparing approach. Although "in-pairs comparing" method is regarded as the most accurate one, conducted experiments clearly shown its own, inherent limits, that radically restrict the field of its use.

19

Próba zastosowania metod geostatystycznych do taksacji nieruchomości

Cichociński P.

Roczniki Geomatyki

|

2009

|

T. 7, z. 4

17-24

PL

Punktem wyjścia dla proponowanej metody wyceny były obserwacje dokonane w trakcie prac nad przeglądem wykorzystania metod kartograficznych do analizy rynku nieruchomości. Zaprezentowane we wcześniejszej publikacji autora (Cichociński, 2007) przykłady pokazały możliwość zastosowania uproszczonej metodyki, jednocześnie obnażając jednak jej wady. Przy analizie rozkładu przestrzennego wartości nieruchomości na podstawie informacji o cenach jednostkowych popełniany jest bowiem błąd polegający na tym, że zmienność tych cen nie zależy wyłącznie od różnicy w położeniu (lokalizacji) nieruchomości, lecz również od innych cech o charakterze nieprzestrzennym, takich jak: dla lokali - powierzchnia, standard wykończenia, kondygnacja, liczba pomieszczeń; dla działek - kształt, pole powierzchni. Konieczne byłoby zatem wydzielenie składowej ceny, zależnej od tych atrybutów nieprzestrzennych. Do rozwiązania tego zadania zaproponowano w pierwszej kolejności zastosowanie statystycznej metody analizy wariancji (ANOVA). Służy ona do badania wpływu czynnika klasyfikującego (mającego kilka poziomów) na wartość nieruchomości. Próby zwiększenia dokładności predykcji wartości nieruchomości z zastosowaniem metod analizy wariancji i geostatystyki zakończyły się częściowym powodzeniem. W przypadku danych pochodzących z krakowskiego rynku nieruchomości istotne różnice wariancji cen jednostkowych nieruchomości pomiędzy grupami wyznaczonymi przez różne wartości ich atrybutów uniemożliwiły stosowanie metod analizy wariancji, gdyż ewentualne uzyskane wyniki byłyby pozbawione wartości. Oznacza to, że poszczególne grupy nieruchomości nie są jednakowo zróżnicowane. Można podejrzewać, że rynek nieruchomości w Polsce jest wciąż jeszcze słabo rozwinięty, niestabilny i mało przejrzysty. Cenne byłoby powtórzenie takiej analizy w momencie, gdy rynek będzie już wystarczająco rozwinięty celem zweryfikowanie jej użyteczności. Wykorzystanie danych z rozwiniętego rynku Stanów Zjednoczonych Ameryki Północnej pozwoliło zaobserwować wzrost dokładności prognozy wynikający z redukcji wpływu nieprzestrzennych cech nieruchomości na ich ceny jednostkowe. Niestety jednak zaproponowana metoda nie jest wystarczająco dokładna, żeby można ją było bezpośrednio wykorzysta ć do taksacji nieruchomości.

EN

The starting point for the proposed valuation method were observations made during works on the review of application of cartographic methods to analyze the real estate market. Examples presented in the author's previous publications have shown the possibility of using the simplified methodology, while revealing its disadvantages. In examining the spatial distribution of real estate values on the basis of unit prices, an error is made due to the fact that the variability of these prices depends not only on the difference in the position (location) of the real estates, but also on other non-spatial characteristics, such as area, the standard of equipment, the floor, number of rooms - for dwellings and the shape, surface area - for parcels. So, it would be necessary to separate the price component, depending on these non-spatial attributes. To solve this task, the application of analysis of variance (ANOVA) statistical method was proposed first. It allows testing the influence of the classifying factor (having several levels) on the value of the real estate. This allows to test whether all levels of the attributes have the same impact on the price. In case of their appearance, significant differences will be estimated and values will be subtracted from the real estate value. Variability of the spatial component of the real estate value calculated this way depends only on its location. It is possible to interpolate it to calculate its value to other real estates. The kriging method is applied here. Then, taking into account the values of non-spatial attributes of these other real estates and the impact of their levels on the price of real estate, it is possible to calculate the total value of all real estates on a given area. Application of this method can significantly simplify the process of acquiring the real estate attributes, as it may be limited to the non-spatial characteristics. The set of dwellings from the Krakow area was analyzed first. Each sold dwelling was described by 7 attributes. First, it was examined by means of correlation matrix whether a relationship exists between the values of individual attributes and the unit price. From the set of non-spatial characteristics only standard of equipment showed a correlation at the medium level, and the others were at a low or even negligible level. Unfortunately, it appeared that there were significant differences of variance between groups of dwellings distinguished by the value of this attribute, and thus it was impossible to apply analysis of variance methods, as any results obtained would be worthless. This means that different groups of dwellings are not equally diversified. One of the possible reasons for this result of analysis may be the statement that the property market in Poland is still underdeveloped, unstable and not transparent. Therefore, the author decided to test the proposed procedure on data from another developed market. The market of the United States of America can be considered as such. Available on the Internet list of sale transactions of houses, described by 17 attributes, was used. Using correlation matrix it was examined whether there were relationships between the individual attribute values and the unit price. For consecutive attributes strongly correlated to the price, the existence of statistically significant differences between the average unit house prices in categories set by the values of this characteristic was examined. If the difference occurred, the differences of average unit prices for individual groups were calculated and were used to offset the impact of the variability of any given characteristic on the value of the house. It was assumed that the unit price of the building obtained this way, did not essentially depend on non-spatial real estate characteristics, relying solely on its location and it could be interpolated using kriging method to determine values of other buildings. Ordinary Kriging function was used to accomplish this task. The result of this function is the surface (in the raster data model), having "height" values interpolated at all points of a regular grid. The first surface was generated with default parameters automatically selected by the program. It turned out that the fit of this model was not good. Attempts undertaken to select better values of these parameters gave as a result the model with only slightly better accuracy parameters. Deviations at the points with known values, obtained by cross-validation method were up to 260% of the unit prices of individual buildings. Comparison of accuracy parameters with the model generated basing on the original unit prices showed that the proposed method gave better results than those obtained on the basis of the raw data. Unfortunately, however, it is not sufficiently accurate to be used for real estate valuation.

20

Analiza metod wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym

Sawiłow E.

Przegląd Geodezyjny

|

2008

|

R. 80, nr 2

3-7

PL

Podejście porównawcze jest najczęściej stosowane przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości. Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat w podejściu tym wyróżniano różne metody i techniki wyceny. Zmiany te wynikały ze zmieniających się przepisów prawa i standardów zawodowych. W artykule przeprowadzono krótką charakterystykę tych metod w ujęciu czasowym. Zasadniczy akcent położono na obowiązujące obecnie, w przepisach prawa i standardach zawodowych, procedury stosowane w podejściu porównawczym. Aktualnie w podejściu tym wyróżniono trzy metody: metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej i metodę analizy statystycznej rynku. W artykule wykazano, że model wyceny dla tych trzech metod można zapisać w postaci liniowej funkcji wielu zmiennych. Podano wzory pozwalające na oszacowanie parametrów tej funkcji. Przeprowadzono, dla lokalnego rynku nieruchomości, analizę porównawczą oszacowania wartości rynkowej nieruchomości.

EN

The comparative approach is most often used by determining the market price of the real estate. Various methods and techniques of real property pricing have been distinguished in this approach during the last dozen or so years. The alternations were due to the changes in the law and professional standards. The article presents a short time characteristic of these methods. Particular stress has been put on now in force, in the law and in professional standards, procedures used in the comparative approach. At the present moment, three methods have been singled out: the method of comparing by pairs, the method of correcting the average price and the method of the statistical analysis of the market. In the article it has been shown that the real property pricing model for these three methods can be depicted as a lineal function of many variables. Formulas enabling evaluation of the function parameters have been given. Additionally, the comparative analysis of estimating the market value of real property, for the local real estate market, has been conducted.