Wyniki wyszukiwania - BazTech

1

New technologies in real estate market analysis

Bożek Piotr, Frosik Małgorzata

Geomatics, Landmanagement and Landscape

|

2023

|

no. 1

65--74

EN

The aim of the study was to present new technologies that are useful for obtaining spatial information on real estate and integrating the data with existing databases maintained by public administration agencies. The technologies presented include the use of GIS tools combined with vector data representing cadastral parcels, and raster data acquired by LiDAR technology. The study also employs descriptive data containing transactional information. The application of these new tools for obtaining spatial information provides real estate market operators with additional data that allows for more reliable market analysis. The methodology of this work has been divided into two parts, the first part related to the creation of a real estate database as a reference for the acquisition of spatial data. The second part was dedicated to the acquisition, processing and analysis of spatial conditions in the study area. The study used the data on transactions to determine the parcels for which data on elevation situation were acquired. LiDAR data was then applied to the determined parcels to generate the DTM. The obtained terrain elevation model was processed by raster tools, which created maps of slope and maps of aspect. Currently the data on the features of properties found in real estate price registers maintained by public administration agencies are becoming more accessible in result of the ongoing digitisation of administrative offices in Poland. However, these data do not contain information on slope and aspect – two real estate features that are crucial for surveying areas with varied relief. The presented analysis draws attention to new ways of acquiring spatial data and integrating it with existing databases. Finding ways to integrate data obtained from public administration agencies with modern geographic information systems (GIS) would improve the work not only of valuers, but also of many other real estate professionals (e.g. brokers, developers, bank analysts).

PL

Celem pracy było przedstawienie nowych technologii przydatnych w pozyskiwaniu informacji przestrzennej o nieruchomościach oraz zintegrowanie pozyskanych w ten sposób danych z istniejącymi bazami danych prowadzonymi przez jednostki administracji publicznej. Zaprezentowane technologie obejmują wykorzystanie narzędzi GIS w połączeniu z danymi wektorowymi reprezentowanymi przez działki ewidencyjne oraz dane rastrowe pozyskane przy wykorzystaniu technologii LiDAR. W pracy wykorzystano również dane opisowe zawierające informacje o transakcjach. Wykorzystanie tych nowych narzędzi do pozyskiwania informacji przestrzennej dostarcza osobom obsługującym rynek nieruchomości dodatkowych danych, dzięki którym mogą rzetelniej przeprowadzać analizy rynku. Przedstawiona w pracy metodyka została podzielona na dwie części, pierwsza związana była z stworzeniem bazy nieruchomości, stanowiących odniesienie dla pozyskania danych przestrzennych. Druga część związana była z pozyskaniem, przetworzeniem oraz analizą warunków przestrzennych na obszarze badań. W pracy wykorzystano dane o transakcjach, aby wyznaczyć działki dla których pozyskano dane o sytuacji wysokościowej. Następnie dla wyznaczonych działek wykorzystano dane LiDAR, aby pozyskać DTM. Pozyskany model wysokościowy terenu przetworzony został z wykorzystaniem narzędzi rastrowych, w wyniku czego pozyskano map of slope oraz map of aspect. Obecnie dane o cenach i cechach nieruchomości znajdujące się w rejestrach cen i wartości nieruchomości prowadzonych przez jednostki administracji publicznej, dzięki postępującej cyfryzacji urzędów w Polsce, są coraz łatwiej i szerzej dostępne. Dane te nie zawierają jednak informacji o slope and aspekt – cechach nieruchomości bardzo istotnych w przypadku badania obszarów o zróżnicowanej rzeźbie terenu. Przedstawiona analiza zwraca uwagę na nowe sposoby pozyskiwania danych przestrzennych i ich integrację z istniejącymi bazami danych. Znalezienie sposobu integracji danych pozyskiwanych z jednostek administracji publicznej z nowoczesnymi systemami informacji geograficznej (GIS) usprawniłoby pracę nie tylko rzeczoznawców majątkowych, ale także wielu innych specjalistów z branży nieruchomości (np. pośredników, deweloperów, analityków bankowych).

2

Analysis of the level of prices and number of transactions, and their dynamics on the housing real estate market – a case study in Katowice

Siejka Monika Maria, Słomiany Konrad, Górak Mariusz

Geomatics, Landmanagement and Landscape

|

2022

|

no. 1

25--39

EN

The development of the real estate market necessitates a continuous need for analyses regarding the distribution of the number of transactions and level of transaction prices of real estate. This information is important for many market participants, such as investors, property owners, creditors, developers, as well as state and local government administration (for fiscal reasons). Transaction price data are systematically collected by administration units and are generally available to citizens. However, prices themselves do not provide sufficient information for the average user. Only when combined with geospatial data, they constitute complete and userexpected information. This publication analyses the distribution of unit transaction prices and the number of housing real estate transactions in the city of Katowice. A publicly available QGIS programme was used for the analysis. The results of the research proved the usefulness of the methodology used. Using the Voronoi diagram, the spatial distribution of the number of transactions in the studied area was presented. Using the methods of graphical data visualisation, the distribution of transaction prices in individual plats and the change in the distribution of transaction prices depending on the distance from the city centre were presented. In the case of the number of concluded transactions, plat 2 dominates, both on the primary and secondary market. In addition, in both cases, 2019 was the year with the most activity. Whereas, the highest transaction prices were recorded in 2020. In secondary trading, it was plat 14, and in primary trading – plat 3. The last year of the analysis is the period in which there was a large jump in prices, with a decrease in the number of transactions.

PL

Rozwój rynku nieruchomości wymusza ciągłą potrzebę prowadzenia analiz dotyczących rozkładu liczby transakcji i poziomu cen transakcyjnych nieruchomości. Informacje te są istotne dla wielu uczestników rynku jakimi są np. inwestorzy, właściciele nieruchomości, kredytodawcy, deweloperzy, a także administracja państwowa i samorządowa (ze względów fiskalnych). Dane dotyczące cen transakcyjnych są systematycznie gromadzone przez jednostki administracji i powszechnie dostępne dla obywateli. Jednak, ceny same w sobie, nie stanowią wystarczającej informacji dla przeciętnego użytkownika. Dopiero po ich połączeniu z danymi geoprzestrzennymi, stanowią pełną i oczekiwaną przez użytkownika informację. W niniejszej publikacji przeprowadzono analizę rozkładu jednostkowych cen transakcyjnych oraz liczby transakcji nieruchomości lokalowych o charakterze mieszkalnym, na obszarze miasta Katowice. Do analizy wykorzystano ogólnodostępny program QGIS. Wyniki badań dowiodły użyteczności zastosowanej metodyki. Wykorzystując poligony Woronoja przedstawiono przestrzenny rozkład liczby transakcji na badanym obszarze. Wykorzystując metody graficznej wizualizacji danych przestawiono rozkład cen transakcyjnych w poszczególnych obrębach ewidencyjnych oraz zmianę rozkładu cen transakcyjnych w zależności od odległości od centrum miasta. W przypadku liczby zawartych transakcji dominuje obręb 2, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Ponadto w obydwu przypadkach najbardziej aktywny był rok 2019. Natomiast najwyższe ceny transakcyjne zanotowano w 2020 roku. W obrocie wtórnym był to obręb 14, a w obrocie pierwotnym obręb 3. Ostatni rok analizy jest okresem w którym nastąpił duży skokowy wzrost cen, przy spadku liczby transakcji.

3

A comparative analysis of real estate property markets in the cities of Cieszyn and Český Těšín

Bitner Agnieszka, Litwin Urszula, Biłko Wiktoria

Geomatics, Landmanagement and Landscape

|

2019

|

no. 1

7--14

EN

The article presents a comparative analysis of real estate markets in the cities of Cieszyn and Český Těšín. For almost 100 years these two cities have been divided by interstate borders, currently between Poland and the Czech Republic. Previously, they constituted one city. Due to the difficulties in obtaining transactional data from Český Těšín, the analysis was carried out for real estate properties offered on the market. The research covered real estate developed with singlefamily houses and undeveloped land designated for development. The analysis showed that in terms of real estate prices, Český Těšín is more attractive for a potential buyer.

PL

Artykuł przedstawia analizę porównawczą rynków nieruchomości w miastach Cieszyn i Czeski Cieszyn. Miasta te od prawie 100 lat rozdziela granica między państwami, obecnie między Polską a Czechami. Wcześniej stanowiły one jedno miasto. Ze względu na trudności w pozyskaniu danych transakcyjnych z Czeskiego Cieszyna analizę przeprowadzono dla nieruchomości ofertowych. Badaniem objęto nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi oraz nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę.

4

Verification and Efficiency Analysis of an Algorithm for Similar Properties

Basista I.

Geomatics and Environmental Engineering

|

2013

|

Vol. 7, no. 3

15--23

EN

The value usually sought through valuations is market value, and its establishing is preceded by analysis of real estate market, in particular as regards obtainable prices, rent rates and transaction conditions. Moreover, the market features of properties are defined that have the most significant influence on the properties´ value. After the analysis of a real estate market, the next stage is to select properties similar to the valued properties. According to the Land Administration Act, a "similar property shall be construed as a property comparable with the valued property in terms of location, legal status, purpose, usage and other features that influence its value." Nevertheless, the legislator has not defined specific manner for selection of similar properties. This is the reason why real estate appraisers have certain freedom with selecting similar properties in the valuation process. In practice properties are deemed similar when most of the attributes which describe them are the same. This study offers the result of a verification and efficiency analysis of algorithm designed for the selection of properties most similar to the valued property. It is based on price-determining indexes calculated for each property in the database and for the analysed and valued property. The algorithm allows for the selection of similar properties at the confidence level defined by the user, which constitutes additional information about the group of properties selected from the database. The exemplary database shows how the algorithm works. Its effectiveness has also been measured, and the results have been included in the final part of this study.

PL

Najczęściej sporządzane wyceny mają na celu określenie wartości rynkowej, co poprzedzane jest analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Wyznacza się także te cechy rynkowe nieruchomości, które mają największy wpływ na wartość nieruchomości. Kolejnym etapem po analizie rynku nieruchomości jest wybór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Według ustawy o gospodarce nieruchomościami „przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość". Jednakże ustawodawca nie określił dokładnego sposobu wyboru nieruchomości podobnych. Powyższe powoduje, że rzeczoznawcy majątkowi mają pewną swobodę przy wyborze nieruchomości podobnych w procesie wyceny. W praktyce przyjmuje się, iż nieruchomości są podobne, gdy większość charakteryzujących je atrybutów jest taka sama. W artykule zaprezentowano wyniki weryfikacji i ocenę efektywności algorytmu, który umożliwia wybranie nieruchomości jak najbardziej podobnych do wycenianej. Jego działanie opiera się na wskaźnikach cenotwórczych obliczonych dla każdej nieruchomości w bazie oraz dla analizowanej nieruchomości wycenianej. Algorytm pozwala na dokonanie wyboru nieruchomości podobnych na określonym przez użytkownika poziomie ufności, co stanowi dodatkową informację o wybranej z bazy grupie nieruchomości. Działanie algorytmu oraz jego efektywność zostały przedstawione na przykładowej bazie danych.

5

Podsystem geoinformatyczny do analizy rynku nieruchomości

Basista I.

Archiwum Fotogrametrii, Kartografii i Teledetekcji

|

2013

|

Vol. 25

33--43

PL

Artykuł prezentuje budowę i funkcjonalność podsystemu geoinformatycznego, którego zadaniem jest wspomóc proces analizy rynku i wyceny pojedynczych nieruchomości. Znajduje się tu szczegółowy opis wprowadzania poszczególnych atrybutów do bazy oraz obliczania wartości tych atrybutów na podstawie proponowanych definicji skal atrybutów. Przedstawiony został również algorytm do wyboru nieruchomości podobnych, który zaimplementowano w systemie. Kluczowym etapem tego algorytmu jest obliczenie wskaźnika cenotwórczego na podstawie wartości atrybutów danej nieruchomości. Grupa nieruchomości wybrana za pomocą tego algorytmu jest wizualizowana na mapie. System geoinformatyczny przeznaczony jest dla baz nieruchomości gruntowych i lokalowych, a do jego realizacji wykorzystano oprogramowanie Systemów Informacji Geograficznej. Wolne oprogramowanie gvSIG zostało rozbudowane o dodatkowe funkcje ułatwiające analizę rynku nieruchomości.

EN

There are many tools to manage spatial data. They called Geographic Information System (GIS), which apart from data visualization in space, let users make various spatial analysis. Thanks to them, it is possible to obtain more, essential information for real estate market analysis. Many scientific research present GIS exploitation to future mass valuation, because it is necessary to use advanced tools to manage such a huge real estates’ data sets gathered for mass valuation needs. In practice, appraisers use rarely these tools for single valuation, because there are not many available GIS tools to support real estate valuation. The paper presents the funcionality of geoinformatic subsystem, that is used to support real estate market analysis and real estate valuation. There are showed a detailed description of the process relied to attributes’ inputting into the database and the attributes’ values calculation based on the proposed definition of attributes’ scales. This work presents also the algorithm of similar properties selection that was implemented within the described subsystem. The main stage of this algorithm is the calculation of the price creative indicator for each real estate, using their attributes’ values. The set of properties, chosen in this way, are visualized on the map. The geoinformatic subsystem is used for the un-built real estates and living premises. Geographic Information System software was used to worked out this project. The basic functionality of gvSIG software (open source software) was extended and some extra functions were added to support real estate market analysis.

6

Real estate market analysis for market value assessment

Dąbrowski J.

Geomatics and Environmental Engineering

|

2008

|

Vol. 2, no. 4

35-46

EN

The article describes the components of the market price function. It demonstrates the need for extensive research on the real estate market, i.e. on the local and global attributes. It lists the crisis factors on the real estate market and points out an algorithm that will allow eliminating some components of this function. The author has synthetically listed the reasons for real estate price increase in Poland over the last years.

PL

Artykuł opisuje składowe funkcji ceny rynkowej nieruchomości. Wykazuje konieczność wnikliwego, wieloaspektowego badania rynku nieruchomości, tzn. cech lokalnych i globalnych. Wylicza przyczyny kryzysu na rynku nieruchomości i wskazuje algorytm, który pozwoli wyeliminować niektóre składowe tej funkcji. Autor wymienił po krótce przyczyny wzrostu cen nieruchomości w Polsce na przestrzeni ostatnich lat.