Wyniki wyszukiwania - BazTech

1

Qualitative Similarity Coefficients in Real Estate Market Analysis

Kulczycki M., Ligas M.

Geomatics and Environmental Engineering

|

2014

|

Vol. 8, no. 1

33--41

EN

The authors state that in principle every two properties belonging to the same real estate market are similar. This cannot be even changed by the fact that one of them is the least attractive on the market while the other is of highest attractiveness - we still consider them as "similar properties". If someone does not accept this approach there as a way out from this situation by the redefinition of the market causing its narrowing. This paper considers the question of assessing (measuring) the similarity under the condition that properties are characterized by qualitative attributes - either binary or nominal. Such a case does not seem senseless for the real estate market, and there are some who indicate the necessity of considering the characteristics of the property just as qualitative attributes because of the subjectivity accompanying describing the property that causes that characteristics are only seemingly of ordinal nature.

PL

Autorzy uznają, że co do zasady każde dwie nieruchomości należące do jednego rynku są do siebie podobne. Nie zmienia tego nawet fakt, iż jedna z nich jest tą najmniej atrakcyjną na rynku, podczas gdy ta druga pod względem atrakcyjności oceniana jest najwyżej - nadal mamy do czynienia z "nieruchomościami podobnymi". Jeśli dla kogoś takie założenie jest nieakceptowalne, wyjściem z sytuacji będzie przedefiniowanie rynku powodujące jego zawężenie. Niniejszy artykuł porusza kwestię oceny (pomiaru) podobieństwa w przypadku uznania, że nieruchomości opisywane są cechami o charakterze atrybutów jakościowych - binarnych lub nominalnych. Przypadek taki, rozważany w aspekcie rynku nieruchomości, nie jest pozbawiony sensu, a są i tacy, którzy wskazują na konieczność postrzegania cech nieruchomości właśnie jako atrybutów jakościowych, przez wzgląd na subiektywizm towarzyszący opisywaniu nieruchomości powodujący, że cechy nieruchomości mają jedynie pozornie charakter atrybutów porządkowych.

2

A Comparison of Iterative Methods of the Cubic Rate Convergence in the Problem of Transformation between Cartesian and Geodetic Coordinates

Bajorek M., Kulczycki M., Ligas M.

Geomatics and Environmental Engineering

|

2014

|

Vol. 8, no. 2

15--25

EN

The problem of transformation between Cartesian and geodetic (ellipsoidal) coordinates occurs often in day-to-day geodetic practice. Thus, from years it attracts interest of many scientists and practitioners. Despite the fact that many algorithms of the conversion exist to this day one may still observe new methods and approaches to the problem. In this work a comparison as to the efficiency of iterative methods of the cubic rate convergence to the solution of "latitude equation" in three representations has been presented. Two of them are polynomial representations (quartic equations) and one is in the form of an irrational equation. A comparison has been performed on two ellipsoidal height intervals: from -10 km to 10 km, from 10 km to 36 000 km and from 0° to 90° for the latitude.

PL

Problem transformacji między współrzędnymi kartezjańskim i współrzędnymi geodezyjnymi (elipsoidalnymi) pojawia się często w praktyce geodezyjnej, dlatego od lat stanowi przedmiot zainteresowania wielu naukowców oraz praktyków. Mimo że znanych jest wiele algorytmów przeliczania współrzędnych, ciągle pojawiają się nowe metody i sposoby. W artykule przedstawiono porównanie efektywności metod iteracyjnych o zbieżności sześciennej oraz „równania szerokości" w trzech reprezentacjach. Dwie z nich to reprezentacje wielomianowe (równania czwartego stopnia), a jedna to reprezentacja w formie równania niewymiernego. Porównanie przeprowadzono dla dwóch przedziałów wysokości elipsoidalnej: od -10 km do 10 km oraz od 10 km do 36 000 km, a także dla przedziału szerokości geodezyjnej od 0° do 90°.

3

Kriging approach for local height transformations

Ligas M., Kulczycki M.

Geodesy and Cartography

|

2014

|

Vol. 63, no. 1

25--37

EN

In the paper a transformation between two height datums (Kronstadt’60 and Kronstadt’86, the latter being a part of the present National Spatial Reference System in Poland) with the use of geostatistical method - kriging is presented. As the height differences between the two datums reveal visible trend a natural decision is to use the kind of kriging method that takes into account nonstationarity in the average behavior of the spatial process (height differences between the two datums). Hence, two methods were applied: hybrid technique (a method combining Trend Surface Analysis with ordinary kriging on least squares residuals) and universal kriging. The background of the two methods has been presented. The two methods were compared with respect to the prediction capabilities in a process of crossvalidation and additionally they were compared to the results obtained by applying a polynomial regression transformation model. The results obtained within this study prove that the structure hidden in the residual part of the model and used in kriging methods may improve prediction capabilities of the transformation model.

PL

W artykule przedstawiono lokalną transformację między dwoma układami wysokości (Kronsztadt’60 oraz Kronsztadt’86, ostatni z nich będący obecnie częścią Państwowego Systemu Odniesień Przestrzennych w Polsce) z wykorzystaniem metod geostatystycznych - kriging. Ze względu na fakt, iż różnice wysokości między dwoma układami na punktach dostosowania wykazywały silny trend pod uwagę wzięto tylko te metody, które uwzględniają tego typu niestacjonarność procesu. Zastosowano dwie metody: hybrydową (Analiza Trendu Powierzchniowego z interpolacją reszt do modelu za pomocą krigingu zwyczajnego) oraz kriging uniwersalny. Przedstawiono rys teoretyczny obydwu metod. Dokonano porównania wyżej wymienionych metod pod względem ich zdolności predykcyjnych w procesie kroswalidacji modeli a zarazem otrzymane wyniki skonfrontowano z wynikami otrzymanymi z regresji wielomianowej. Otrzymane wyniki dowodzą, iż struktura ukryta w rezydualnej części modelu używana przez kriging może podnieść zdolności predykcyjne modelu transformacji.

4

Polska w kształtowaniu europejskiego systemu bezpieczeństwa - aspekt militarny

Kulczycki M.

Zeszyty Naukowe / Wyższa Szkoła Oficerska Wojsk Lądowych im. gen. T. Kościuszki

|

2011

|

Nr 3

25-44

PL

W artykule scharakteryzowano zaangażowanie militarne Polski w działalność trzech organizacji NATO, UE i OBWE, które stanowią podstawę europejskiego systemu bezpieczeństwa. Aktywność ta została przedstawiona na przestrzeni dwóch ostatnich dekad, zaczynając od początku lat dziewięćdziesiątych XX wieku i kończąc na czasie dzisiejszym. Przedstawiono w nim użycie polskich jednostek wojskowych w operacjach prowadzonych przez Sojusz Północnoatlantycki i Unię Europejską na obszarze europejskim oraz aktywność wojskowo-cywilną w misjach prowadzonych przez OBWE. Zawarte zostały w nim również treści związane z wkładem Polski w utrzymanie bezpieczeństwa na naszym kontynencie.

EN

The article describes Poland’s involvement in the activities of three organisations: NATO, EU and OSCE, which constitute the basis of the European security system. This activity has been shown over the last two decades, from the early 1990s until today. The author of the article describes the employment of Polish military units in the operations conducted by the North Atlantic Alliance and the European Union in the European area as well as the civil and military activity in the missions conducted by OSCE. The article also mentions the Polish contribution to maintaining security on our continent.

5

Simple spatial prediction - least squares prediction, simple kriging, and conditional expectation of normal vector

Ligas M., Kulczycki M.

Geodesy and Cartography

|

2010

|

Vol. 59, no 2

69-81

EN

The aim of the paper is the comparison of the least squares prediction presented by Heiskanen and Moritz (1967) in the classical handbook "Physical Geodesy" with the geostatistical method of simple kriging as well as in case of Gaussian random fields their equivalence to conditional expectation. The paper contains also short notes on the extension of simple kriging to ordinary kriging by dropping the assumption of known mean value of a random field as well as some necessary information on random fields, covariance function and semivariogram function. The semivariogram is emphasized in the paper, for two reasons. Firstly, the semivariogram describes broader class of phenomena, and for the second order stationary processes it is equivalent to the covariance function. Secondly, the analysis of different kinds of phenomena in terms of covariance is more common. Thus, it is worth introducing another function describing spatial continuity and variability. For the ease of presentation all the considerations were limited to the Euclidean space (thus, for limited areas) although with some extra effort they can be extended to manifolds like sphere, ellipsoid, etc.

PL

Motywację dla niniejszego artykułu stanowił rozdział "Metody statystyczne w geodezji fizycznej" pochodzący z uznawanej obecnie za klasykę gatunku pozycji "Geodezja fizyczna" (Heiskanen i Moritz, 1967), jak również zainteresowanie autorów metodami predykcji geostatystycznej. Celem artykułu jest studium porównawcze predykcji metodą najmniejszych kwadratów w ujęciu Heiskanena i Moritza z metodą krigingu prostego a w przypadku gaussowskich pól losowych ich równoważność z warunkową wartością oczekiwaną. Artykuł zawiera również rozszerzenie krigingu prostego do krigingu zwyczajnego poprzez odrzucenie założenia o znajomości wartości oczekiwanej pola losowego oraz podstawowe informacje na temat pól losowych, funkcji kowariancji i semiwariogramu. W treści artykułu większy nacisk położony został na funkcję semiwariogramu z dwóch powodów. Po pierwsze, semiwariogram opisuje bogatszą klasę zjawisk, a dla procesów stacjonarnych rzędu drugiego mamy zależność między funkcją kowariancji a semiwariogramem. Po drugie, analiza zjawisk za pomocą funkcji kowariancji jest powszechniejsza, zatem przedstawienie kolejnej funkcji wydaje się uzasadnione. Dla łatwości prezentacji wszystkie rozważania zostały ograniczone do przestrzeni euklidesowej (więc dla obszarów o ograniczonej powierzchni) jednakże z dodatkowym wysiłkiem rozważania mogą zostać uogólnione na przypadek rozmaitości takich jak sfera, elipsoida i inne.

6

A survey of preferences as a basis for setting weights for property characteristics

Kulczycki M.

Geomatics and Environmental Engineering

|

2009

|

Vol. 3, no. 2

43-55

EN

Real estate is a specific good on the market, thus buyers’ preferences are also specific – preferences in reference to property’s features taken into consideration during buying decision process. The knowledge of buyers’ preferences is getting more and more important in Poland. Some time ago, a huge excess of demand over supply caused, that potential buyer was forced to get rid of majority of preferences and buy this, what has not been bought yet. In very many cases, the purchase concerned a flat in not-existing-yet building but only in project. Presently, the rate of demand and supply is changing with benefit for buyers. In predictable future, we can meet situation that flats already built will be waiting for buyers empty and developers before starting every new investment will perform much more deep analysis of profitability, the analysis consisting among others of analysis of preferences of future customer. According to Common National Principles of Valuation, weights of market characteristics are set on the basis of analysis of behavior and analysis of preferences of real estate market participants. In the paper, computational method which can serve among others to setting weights for property characteristics on the basis of opinions of potential buyers acquired by a survey is presented.

PL

Nieruchomość to specyficzny towar na rynku, specyficzne są zatem również preferencje nabywców nieruchomości – preferencje w odniesieniu do cech nieruchomości branych pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o zakupie. Znajomość preferencji nabywców nieruchomości nabiera w Polsce coraz większego znaczenia. Do niedawna ogromna nadwyżka popytu nad podażą mieszkań powodowała, że nabywca zmuszony był do wyzbycia się większości swoich preferencji i kupienia tego, czego jeszcze nie kupili inni. W bardzo wielu przypadkach zakup dotyczył mieszkania w budynku istniejącym jedynie w projektach. Obecnie proporcja pomiędzy popytem i podażą się zmienia na korzyść kupujących. W przyszłości może dojść do tego, że wybudowane mieszkania będą stały puste, czekając na nabywcę, a deweloperzy przed rozpoczęciem każdej nowej inwestycji przeprowadzać będą jeszcze dogłębniejszą analizę opłacalności, analizę, której elementem będzie m.in. analiza preferencji przyszłego klienta. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, wagi cech rynkowych ustala się na podstawie analizy zachowań lub analizy preferencji uczestników rynku nieruchomości. W artykule przedstawiona została metoda obliczeniowa mogąca służyć m.in. do ustalenia wag cech rynkowych nieruchomości na podstawie opinii potencjalnych nabywców uzyskanych z przeprowadzenia ankiet.

7

Regresja ważona geograficznie jako narzędzie analizy rynku nieruchomości

Kulczycki M., Ligas M.

Geomatics and Environmental Engineering

|

2007

|

Vol. 1, no. 2

59-68

PL

Przedmiotem rozważań zawartych w niniejszym artykule jest zagadnienie zastosowania regresji ważonej geograficznie (GWR) zarówno na etapie analizy rynku nieruchomości, jak i podczas procesu wyceny. GWR jest techniką eksploracyjną statystyki przestrzennej dającą możliwość bezpośredniego modelowania przestrzennej heterogeniczności poprzez lokalne dopasowywanie modeli regresji. Zastosowanie GWR owocuje zestawem parametrów regresji dla każdej lokalizacji (nieruchomości). Parametry te stanowią podstawę do stworzenia map zmienności poszczególnych współczynników regresji, czyli map zmienności wpływu poszczególnych atrybutów na wartość nieruchomości w zależności od lokalizacji, co od razu przywodzi na myśl strefy oraz mapy taksacyjne wykorzystywane w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

EN

The paper presents considerations on applying Geographically Weighted Regression to real estate market analysis and appraisal process. GWR is the explorative technique of spatial statistics enabling direct modeling of spatial heterogeneity by local fitting regression models. Application GWR results in set of regression parameters for each localization from the data set (real estate). These parameters make a basis for mapping non - stationarity of regression relationship, saying otherwise allow to map spatial variation in regression parameters. This kind of mapping brings to mind immediately taxation zones and taxation maps used in mass appraisal process.

8

Analiza metod wyceny według podejścia dochodowego

Klajn J., Kulczycki M.

Geomatics and Environmental Engineering

|

2007

|

Vol. 1, no. 1

67-78

PL

W artykule zaprezentowano dwie metody wyceny nieruchomości za pomocą podejścia dochodowego: metodę inwestycyjną oraz metodę zysków. Obie są realizowane techniką kapitalizacji prostej. W metodzie inwestycyjnej jednostkowa wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości jest równa iloczynowi prognozowanego jednostkowego dochodu netto d i współczynnika kapitalizacji wk, wyznaczanego na podstawie analizy rynku, czyli poziomu kształtowania się cen transakcyjnych oraz czynszów rynkowych. Wartość jego jest równa ilorazowi średniej jednostkowej ceny nieruchomości c oraz średniego jednostkowego operacyjnego dochodu netto d dla analizowanej nieruchomości. Operacyjny dochód netto dla wycenianej nieruchomości jest prognozowany na podstawie bazy nieruchomości podobnych o znanych jednostkowych czynszach rynkowych. Metoda zysków jest wykorzystywana w przypadku, gdy brakuje informacji rynkowych zarówno o transakcjach sprzedaży, jak i kształtowaniu się stawek czynszowych. Wartość współczynnika kapitalizacji w tym przypadku jest wyznaczana z rynku kapitałowego, tj. publikowanego wskaźnika cena/zysk (C/Z) dla spółek. Analiza obejmuje spółki o podobnej działalności jak wyceniana, dla których określa się wskaźniki kapitalizacji C/Z. Ich średnia wartość stanowi najbardziej prawdopodobną wartość wk. Udział dochodu operacyjnego netto jest ustalany na podstawie analizy przychodów i rozchodów spółki oraz struktury środków trwałych i obrotowych tej spółki. W celu ustalenia udziału wycenianej nieruchomości w operacyjnym dochodzie netto generowanym przez cały podmiot stosuje się wariant oparty na wartości księgowej, na wartości gruntu i wartości odtworzeniowej części składowych gruntu oraz oparty na rynkowej wartości wskaźników określających strukturę udziałów poszczególnych nieruchomości w operacyjnym dochodzie netto. W artykule został zamieszczony przykład wyceny metodą inwestycyjną oraz metodą zysków.

EN

This article presents two methods of real estate appraisal by income approach: investment method and profits method in technic of straight capitalization. In the investment method, the market unit value of the objective property is determined as a result of multiplication of predicted united net income d and capitalization's factor wk, which is calculated based upon market analysis, the level of buying-selling market prices and rental rates. The capitalization's factor is equal the quotient of mean price of property per unit c and mean net income per unit d for analysed property. The net income for valuated property is predicted upon the data base of rental rates for similar properties. The profits method is used in case of lack of market information of buying-selling prices and rental rates. The capitalization's factor in this method is determined from capital market, as publicated index for corporations price/profit (C/Z). The analysis include companies with similar activity as valuated, for which we define value of capital index C/Z. Their mean value determined the most probable worth of capitalization's factor wk. The part of net income (profit) is defined upon the analysis of incomes and expenditures of corporation. There are used various variants to determine the part of valuated property in net income generated by all economical subject: first one is set on book value, second one is set on market value of land and reproduction value of buildings and last variant is set on market capital indexes which define the structure of part of particular properties in net income. In the article are placed two examples, refer to investment and profits methods in valuation of properties.

9

Taktyczne aspekty operacji „IRAQ FREEDOM"

Wrona A., Kulczycki M., Dąbrowski D.

Zeszyty Naukowe / Wyższa Szkoła Oficerska Wojsk Lądowych im. gen. T. Kościuszki

|

2006

|

Nr 4

103--114

PL

Operacja Iraqi Freedom jako nowego rodzaju wyzwanie dla sił zbrojnych potwierdziła, że każda wojna jest i będzie inna od poprzednich, zatem system szkolenia i planowania rozwoju sił do każdej kolejnej wojny powinien opierać się w równym stopniu na doświadczeniach, jak i przewidywaniach potencjalnych źródeł zagrożeń. Autorzy w artykule przedstawiają wnioski na podstawie doświadczeń z działań prowadzonych w Iraku.

10

Statystyczna metoda wyznaczania nieruchomości reprezentatywnych

Kulczycki M., Ligas M.

Geodezja / Akademia Górniczo-Hutnicza im. Stanisława Staszica w Krakowie

|

2003

|

T. 9, z. 2/2

631-637

PL

W artykule została przedstawiona autorska metoda wyznaczania nieruchomości reprezentatywnych. Pierwszy etap polega na pogrupowaniu danych według algorytmu eliminacji wektorów, w drugim wyznaczane są nieruchomość reprezentatywna dla każdej z grup poprzez obliczenie wag reprezentatywności. Autorzy w pracy wykazują, iż takie jednoznaczne wskazanie nieruchomości reprezentatywnych może prowadzić do późniejszego sprawiedliwego naliczania podatku od nieruchomości.

EN

In the paper, the author's method for determining representative real estate, has been presented. The first step depends on grouping data according to the vector's elimination algorithm, the second step depends on determining representative real estate for each group through calculating weights of representativeness. In the paper, authors prove that such approach of determining representative real estate may lead to righteous charge of real estate tax in the future.

11

Parametry oceny wiarygodności i spójności informacji rynkowych o nieruchomościach

Czaja J., Kulczycki M.

Geodezja / Akademia Górniczo-Hutnicza im. Stanisława Staszica w Krakowie

|

2002

|

T. 8, z. 1

137-144

PL

W artykule zdefiniowano i zweryfikowano na przykładzie obliczeniowym parametry oceny wiarygodności i spójności baz informacji rynkowych o nieruchomościach. Wykazano, że informacje o jakości baz można uzyskać między innymi z: - wagi zaufania do nieruchomości (p/ZN), - wagi globalnego zaufania do bazy (p/ZB), - wagi spójności nieruchomości (p/SN), - globalnej wagi spójności bazy (p/SB).

EN

In the article parameters for evaluating reliability and cohesion of market information databases on real estates were defined and verified by appropriate calculations. It was proved that information about databases quality can be obtained among others: - from the weighted index of confidence in a real estate (p/ZN)> - the weighted index of global confidence in the database (p/ZB), - the weighted index of cohesion of a single real estate in the data base (p/SN), - global weighted indexof database cohesion (p/SB).