Verification and Efficiency Analysis of an Algorithm for Similar Properties

• Autorzy: Basista I.

Identyfikatory

DOI

10.7494/geom.2013.7.3.15

Warianty tytułu

PL

Weryfikacja i ocena efektywności algorytmu do wyboru nieruchomości podobnych

• Języki publikacji: EN

Abstrakty

EN

The value usually sought through valuations is market value, and its establishing is preceded by analysis of real estate market, in particular as regards obtainable prices, rent rates and transaction conditions. Moreover, the market features of properties are defined that have the most significant influence on the properties´ value. After the analysis of a real estate market, the next stage is to select properties similar to the valued properties. According to the Land Administration Act, a "similar property shall be construed as a property comparable with the valued property in terms of location, legal status, purpose, usage and other features that influence its value." Nevertheless, the legislator has not defined specific manner for selection of similar properties. This is the reason why real estate appraisers have certain freedom with selecting similar properties in the valuation process. In practice properties are deemed similar when most of the attributes which describe them are the same. This study offers the result of a verification and efficiency analysis of algorithm designed for the selection of properties most similar to the valued property. It is based on price-determining indexes calculated for each property in the database and for the analysed and valued property. The algorithm allows for the selection of similar properties at the confidence level defined by the user, which constitutes additional information about the group of properties selected from the database. The exemplary database shows how the algorithm works. Its effectiveness has also been measured, and the results have been included in the final part of this study.

PL

Najczęściej sporządzane wyceny mają na celu określenie wartości rynkowej, co poprzedzane jest analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Wyznacza się także te cechy rynkowe nieruchomości, które mają największy wpływ na wartość nieruchomości. Kolejnym etapem po analizie rynku nieruchomości jest wybór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Według ustawy o gospodarce nieruchomościami „przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość". Jednakże ustawodawca nie określił dokładnego sposobu wyboru nieruchomości podobnych. Powyższe powoduje, że rzeczoznawcy majątkowi mają pewną swobodę przy wyborze nieruchomości podobnych w procesie wyceny. W praktyce przyjmuje się, iż nieruchomości są podobne, gdy większość charakteryzujących je atrybutów jest taka sama. W artykule zaprezentowano wyniki weryfikacji i ocenę efektywności algorytmu, który umożliwia wybranie nieruchomości jak najbardziej podobnych do wycenianej. Jego działanie opiera się na wskaźnikach cenotwórczych obliczonych dla każdej nieruchomości w bazie oraz dla analizowanej nieruchomości wycenianej. Algorytm pozwala na dokonanie wyboru nieruchomości podobnych na określonym przez użytkownika poziomie ufności, co stanowi dodatkową informację o wybranej z bazy grupie nieruchomości. Działanie algorytmu oraz jego efektywność zostały przedstawione na przykładowej bazie danych.

Słowa kluczowe

EN

algorithm; selection of similar properties; real estate market analysis

PL

algorytm; wybór nieruchomości podobnych; analiza rynku nieruchomości

• Wydawca: AGH University of Science and Technology Press
• Czasopismo: Geomatics and Environmental Engineering
• Rocznik: 2013
• Tom: Vol. 7, no. 3
• Strony: 15--23
• Opis fizyczny: Bibliogr. 14 poz., tab.

Twórcy

autor

Basista I.

• AGH University of Science and Technology, Faculty of Mining Surveying and Environmental Engineering, Department of Geomatics, Kraków, Poland

Bibliografia

• [1] Aranowski A.: Analiza efektywności metod statystycznych w badaniu podobieństwa obiektów na rynku nieruchomości. Szczecin 2010 [Ph.D. thesis, unpublished].
• [2] Barańska A.: Metody jakościowe i ilościowe na usługach wyceny nieruchomości. Acta Scientiarum Polonorum - Geodesia et Descriptio Terrarum, vol. 7(2), 2008, pp. 3-13.
• [3] Basista I.: Wstępny projekt podsystemu geoinformatycznego do analizy rynku nieruchomości. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, vol. 18, no. 4, 2010, pp. 45-56.
• [4] Basista I.: Podsystem geoinformatyczny do analizy rynku nieruchomości. Kraków, 2012 [Ph.D. thesis, unpublished].
• [5] Czaja J., Parzych P.: Szacowanie rynkowej wartości nieruchomości w aspekcie Międzynarodowych Standardów Wyceny. Wydawnictwo Stowarzyszenia Naukowego im. St. Staszica, Kraków 2007.
• [6] Dąbrowski J.: Real Estate Market Analysis for Market Value Assessment, Geomatics and Environmental Engineering [AGH UST ąuarterly], vol. 2, no. 4, 2008, pp. 35-46.
• [7] Drelich P.: Podobieństwo a wycena nieruchomości. Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych, 2011, [on-line:] http://www.ptrm.pl [access: December2013].
• [8] Foryś I.: Wykorzystanie metod taksonomicznych do wyboru obiektów podobnych w procesie wyceny lokali mieszkalnych. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, vol. 18, no. 1, 2010, pp. 95-106.
• [9] Foryś I., Kokot S.: Preferencje potencjalnych nabywców w określaniu wag cech rynkowych nieruchomości. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, vol. 16, no. 2, 2008, pp. 45-62.
• [10] Jurczak F.: Preferencje klientów na rynku nieruchomości w Krakowie, Kraków 2009, [on-line:] http://artykuly.krn.pl [access: December 2014].
• [11] Krajewska M., Gaca R.: Preferencje nabywców nieruchomości na wybranych rynkach rodzajowych. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, vol. 15, no. 3-4, 2007, pp. 35-42.
• [12] Krajewska M.: The problem of real estate research area selection for the purpose of appraisal process. Real Estate Management and Valuation 2013, vol. 21, no. 3, pp. 25-34.
• [13] Rodriguez M., Sirmans C.F., Marks A.P.: Using Geographic Information Systems to lmprove Real Estate Analysis. Journal of Real Estate Research, vol. 10, no. 2,1995, pp. 163-174.
• [14] Zyga J.: Podobieństwo w wycenie nieruchomości. Budownictwo i Architektura, vol. 5(2), 2009, pp. 61-76.