Selected problems of the value appraisal of real estate built contrary to construction law — part I

• Autorzy: Zbylut-Górska Maria , Górski Adam

Identyfikatory

DOI

10.15576/GLL/2020.1.91

Warianty tytułu

PL

Wybrane problemy wyceny nieruchomości wybudowanej sprzecznie z przepisami prawa budowlanego - cz. I

• Języki publikacji: EN

Abstrakty

EN

The scope of the examination of the actual condition, and the examination of the legal status of real estate property has long raised practical doubts and dilemmas. In particular, the issue of the valuation expert’s obligation to take into account irregularities in construction proceedings raises a number of reservations. In the first part of the article, the concept of unauthorized construction works (performed without a building permit) is presented; the duties of the appraiser provided for in the Real Estate Management Act are listed; the consequences of unauthorized construction works performed without a building permit, and other defects in the construction process are described; as well as difficulties in determining whether a given object has in fact been unauthorizedly constructed. Examples of decisions and permits issued in the construction process and their significance for the property appraiser were discussed. The second part of the article analyses the impact of the building permit on the price of the real estate property and discusses the scope of the obligation for the property appraiser to examine the compliance of the valued property with building regulations. Examples of bank’s requirements for property appraisers will also be indicated, and the problem of the practical significance of clauses included in real estate appraisal reports will be presented. The discussion of all the above issues concludes with a summary. As a rule, a real estate property appraiser is not a person authorized to assess whether a given object, in whole or in part, has been built or is being used in accordance with building regulations. The appraiser, due to the statutory duty to exercise special diligence appropriate to the professional nature of his or her activities, is required to collect and use all necessary and available data on the given real estate property. If a discrepancy is found in the analysed documentation, the appraiser should mention it in the report. The appraiser is neither entitled nor obliged to determine the causes of the discrepancies. The indicated circumstances justify the inclusion in the report a clause that the valuation of the property in question may change due to discrepancies revealed, or proceedings being conducted. Failure to provide relevant information and reservations may justify the expert’s liability under the applicable provisions of the Civil Code.

PL

Zakres badania stanu faktycznego oraz badania stanu prawnego nieruchomości od dawna budzi wątpliwości praktyczne. W szczególności wątpliwości wywołuje kwestia obowiązku uwzględniania przez rzeczoznawcę nieprawidłowości w postępowaniu budowlanym. W pierwszej części przedmiotowego artykułu przybliżone zostało pojęcie samowoli budowlanej, wskazane zostały obowiązki rzeczoznawcy przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami, przedstawione zostały konsekwencje samowoli budowlanej i innych wad procesu budowlanego oraz zasygnalizowane zostały trudności związane z określeniem, czy dany obiekt stanowi taką samowolę. Omówione zostały przykładowe decyzje wydawane w procesie budowlanym i ich znaczenie dla rzeczoznawcy majątkowego. W drugiej części artykułu dokonana została analiza wpływu pozwolenia na budowę na cenę nieruchomości oraz omówiona została kwestia zakresu obowiązku badania przez rzeczoznawcę majkowego zgodności wycenianej nieruchomości z przepisami budowlanymi. Wskazane zostaną także przykładowe wymagania stawiane rzeczoznawcom majątkowym przez banki oraz przybliżony zostanie problem praktycznego znaczenia klauzul zamieszczanych w operatach szacunkowych. Całość rozważań zakończona została podsumowaniem. Co do zasady rzeczoznawca majątkowy nie jest osobą uprawnioną do oceny czy określony obiekt w całości lub części został wybudowany lub jest użytkowany zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Rzeczoznawca z uwagi na ustawowy obowiązek zachowania szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru jego czynności ma obowiązek zgromadzić i wykorzystać wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach. W przypadku wykrycia rozbieżności w analizowanej dokumentacji rzeczoznawca powinien uczynić o tym wzmiankę w operacie. Rzeczoznawca nie jest uprawniony ani zobowiązany do ustalania przyczyn zaistniałych rozbieżności. Wskazane okoliczności uzasadniają zamieszczenie w operacie klauzuli, że wycena przedmiotowej nieruchomości może ulec zmianie z uwagi na wykryte rozbieżności, czy też prowadzone postępowania. Brak zamieszczenia stosownych informacji i zastrzeżeń może uzasadniać poniesienie przez rzeczoznawcę odpowiedzialności cywilnej na podstawie odpowiednich przepisów Kodeksu Cywilnego.

Słowa kluczowe

EN

real estate appraisal; construction law; unauthorized construction works; building permit

PL

wycena nieruchomości; prawo budowlane; samowola budowlana; pozwolenie na budowę

• Wydawca: Wydawnictwo Uniwersytetu Rolniczego w Krakowie
• Czasopismo: Geomatics, Landmanagement and Landscape
• Rocznik: 2020
• Tom: no. 1
• Strony: 91--99
• Opis fizyczny: Bibliogr. 42 poz.

Twórcy

autor

Zbylut-Górska Maria

• Uniwersytet Rolniczy w Krakowie Katedra Geodezji 30-149 Kraków, ul. Balicka 253a

autor

Górski Adam

• 30-225, Kraków, al. Panieńskich Skał 2

Bibliografia

• [1] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, Dz. U. Nr 89, poz. 414 ze zm.
• [2] Prawo budowlane. Komentarz. Zygmunt Niewiadomski, Tomasz Asman, Jędrzej Dessoulavy-Śliwiński, Elżbieta Janiszewska-Kuropatwa, Alicja Plucińska-Filipowicz, Jerzy Siegień, 2018, komentarz do art. 48, Legalis.
• [3] Opinia Stowarzyszenia Sędziów Polskich „Iustitia” do projektu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości dotyczącego opisu i oszacowania nieruchomości z roku 2016. https://www.iustitia.pl/opinie/1271-ozc2 (accessed: 06.08.2019).
• [4] Wyrok Sądu Okręgowego w Nowym Sączu z dnia 4 marca 2014 r., Sygn. akt I C 128/12. https://www.saos.org.pl/judgments/content/145748.html, accessed: 06.08.2019).
• [5] Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm.
• [6] Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r., Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.
• [7] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2012 r., I SA/Wa 1972/11, Legalis.
• [8] Zestawienie przepisów, od których można uzyskać zgodę na odstępstwo od obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych. https://www.biznes.gov.pl/pl/publikacje/3768-zestawienie-przepisow-od-ktorych-mozna-uzyskac-zgode-na-odstepstwo-od-obowiazujacych-przepisow-techniczno-budowlanych (accessed: 06.08.2019).
• [9] Wspólne Stanowisko Komendanta Głównego Państwowej Straży Pożarnej oraz Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 11 grudnia 2014 r. https://www.gunb.gov.pl/ (accessed: 06.08.2019).
• [10] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 czerwca 2018 r., II OSK 1697/16, Legalis.
• [11] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 listopada 2009 r. II OSK 1049/09, Legalis.
• [12] Kodeks postępowania administracyjnego z dnia 14 czerwca 1960 r., Dz. U. Nr 30, poz. 168 ze zm.
• [13] Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz prof. zw. dr hab. Roman Hauser, prof. zw. dr hab. Marek Wierzbowski, 2018, komentarz do art. 16 KPA, Legalis.
• [14] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek zamiejscowy w Bydgoszczy, z dnia 4 czerwca 2003 r., SA/Bd 372/03, Legalis.
• [15] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 lutego 2018 r., II OSK 1093/16 Legalis.
• [16] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Bydgoszczy z dnia 10 stycznia 2018 r., II SA/Bd 847/17, Legalis.
• [17] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 2018 r., II OSK 750/16, Legalis.
• [18] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Bydgoszczy z dnia 28 sierpnia 2018 r., II SA/Bd 76/18, Legalis.
• [19] Prawo budowlane. Komentarz Zygmunt Niewiadomski, Tomasz Asman, Jędrzej Dessoulavy-Śliwiński, Elżbieta Janiszewska-Kuropatwa, Alicja Plucińska-Filipowicz, Jerzy Siegień, 2018, komentarz do art. 54, Legalis.
• [20] Prawo budowlane. Komentarz Zygmunt Niewiadomski, Tomasz Asman, Jędrzej Dessoulavy-Śliwiński, Elżbieta Janiszewska-Kuropatwa, Alicja Plucińska-Filipowicz, Jerzy Siegień, 2018, komentarz do art. 48, Legalis.
• [21] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.
• [22] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 sierpnia 2017 r., II GSK 3379/15, Legalis.
• [23] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 października 2018 r., II GSK 904/18, Legalis.
• [24] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 grudnia 2016 r., II GSK 1881/15, Legalis.
• [25] Wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków, Wydział I Cywilny z dnia 14 maja 2013 r. Sygn. akt I C 983/12. http://orzeczenia.wroclaw-krzyki.sr.gov.pl/content/$N/155025450000503_I_C_000983_2012_Uz_2013-07-01_001 (accessed: 06.08.2019).
• [26] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz Jacek Jaworski, Arkadiusz Prusaczyk, Adam Tułodziecki, Marian Wolanin, 2017, komentarz do art. 175, Legalis.
• [27] Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna – z dnia 17 sierpnia 1993 r., III CRN 77/93 OSNC 1994 nr 3, poz. 69, Legalis.
• [28] Kodeks cywilny. T. I. Komentarz. Art. 1–44910 red. prof. dr hab. Krzysztof Pietrzykowski, 2018, komentarz do art. 355, Legalis.
• [29] Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz. Art. 353–626, red. prof. dr hab. Maciej Gutowski, 2019, komentarz do art. 355, Legalis.
• [30] Kodeks cywilny. Komentarz. Red. prof. dr hab. Edward Gniewek, prof. dr hab. Piotr Machnikowski, 2017, komentarz do art. 355, Legalis.
• [31] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 września 2018 r., II GSK 1234/18, Legalis.
• [32] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 kwietnia 2018 r., II GSK 414/18, Legalis.
• [33] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie – I Wydział Cywilny – z dnia 27 listopada 2014 r., I ACa 558/13, Legalis.
• [34] Wyrok Sądu Okręgowego w Płocku, I Wydział Cywilny z dnia 16 czerwca 2017 r., Sygn. akt I C 1066/15. https://www.saos.org.pl/judgments/303636 (accessed: 06.08.2019).
• [35] Szlęzak Andrzej, glosa do Wyroku Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 2017 r., V CSK 506/16. Orzecznictwo Sądów Polskich 2018 nr 12.
• [36] Krzyżanowska Anna, Prawo budowlane z luką dla nieuczciwych: Nie można zakazać użytkowania samowoli budowlanej. https://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/924579,prawo-budowlane-samowola-budowlana.html 2016 r. (accessed: 06.08.2019).
• [37] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 marca 2015 r., I OSK 1684/13, Legalis.
• [38] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny – z dnia 29 listopada 2016 r. Sygn. akt I ACa 1668/16. http://orzeczenia.krakow.sa.gov.pl/content/$N/152000000000503_I_Aca_001668_2016_Uz_2016-11-29_001 (accessed: 06.08.2019).
• [39] Stanek-Sobczak Magdalena, Księga wieczysta: jak sprawdzić nabywaną nieruchomość. https://www.rp.pl/artykul/943559-Ksiega-wieczysta--jak-sprawdzic-nabywana-nierucho-mosc.html 2012 r. (accessed: 06.08.2019).
• [40] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny – z dnia 29 listopada 2016 r. Sygn. akt I ACa 1668/16. http://orzeczenia.krakow.sa.gov.pl/content/$N/152000000000503_I_ACa_001668_2016_Uz_2016-11-29_001 (accessed: 06.08.2019).
• [41] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Kielcach z dnia 26 stycznia 2011 r., II SA/Ke 767/10, Legalis.
• [42] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Olsztynie z dnia 11 września 2018 r., II SA/Ol 318/18, Legalis.

Uwagi

Opracowanie rekordu ze środków MNiSW, umowa Nr 461252 w ramach programu "Społeczna odpowiedzialność nauki" - moduł: Popularyzacja nauki i promocja sportu (2020).