Selected problems of the value appraisal of real estate built contrary to construction law — part II

• Autorzy: Zbylut-Górska Maria , Górski Adam

Identyfikatory

DOI

10.15576/GLL/2020.1.101

Warianty tytułu

PL

Wybrane problemy wyceny nieruchomości wybudowanej sprzecznie z przepisami prawa budowlanego - cz. II

• Języki publikacji: EN

Abstrakty

EN

The scope of the examination of the actual condition, and the examination of the legal status of real estate property has long raised practical doubts and dilemmas. In particular, the issue of the expert’s obligation to take into account irregularities in construction proceedings raises a number of reservations. In the first part of the article, the concept of illegal construction works (performed without a building permit) had been presented; the duties of the appraiser provided for in the Real Estate Management Act were listed; the consequences of illegal construction works performed without a building permit, and other defects in the construction process were described, as well as difficulties in determining whether a given object had in fact been illegally constructed. Examples of decisions and permits issued in the construction process and their significance for the property appraiser were discussed. The second part of the article analyses the impact of the building permit on the price of the real estate property and discusses the scope of the obligation for the property appraiser to examine the compliance of the valued property with building regulations. Examples of bank’s requirements for property appraisers are indicated, and the problem of the practical significance of clauses included in real estate appraisal reports are presented. The discussion of all the above issues concludes with a summary. As a rule, a real estate property appraiser is not a person authorized to assess whether a given object, in whole or in part, has been built or is being used in accordance with building regulations. The appraiser, due to the statutory duty to exercise special diligence appropriate to the professional nature of his or her activities, is required to collect and use all necessary and available data on the given real estate property. If a discrepancy is found in the analysed documentation, the appraiser should mention it in the report. The appraiser is neither entitled nor obliged to determine the causes of the discrepancies. The indicated circumstances justify the inclusion in the report a clause that the valuation of the property in question may change due to discrepancies revealed, or proceedings being conducted. Failure to provide relevant information and reservations may justify the expert’s liability under the applicable provisions of the Civil Code.

PL

Zakres badania stanu faktycznego oraz badania stanu prawnego nieruchomości od dawna budzi wątpliwości praktyczne. W szczególności wątpliwości wywołuje kwestia obowiązku uwzględniania przez rzeczoznawcę nieprawidłowości w postępowaniu budowlanym. W pierwszej części przedmiotowego artykułu przybliżone zostało pojęcie samowoli budowlanej, wskazane zostały obowiązki rzeczoznawcy przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami, przedstawione zostały konsekwencje samowoli budowlanej i innych wad procesu budowlanego oraz zasygnalizowane zostały trudności związane z określeniem, czy dany obiekt stanowi taką samowolę. Omówione zostały przykładowe decyzje wydawane w procesie budowlanym i ich znaczenie dla rzeczoznawcy majątkowego. W drugiej części artykułu dokonana została analiza wpływu pozwolenia na budowę na cenę nieruchomości oraz omówiona została kwestia zakresu obowiązku badania przez rzeczoznawcę majkowego zgodności wycenianej nieruchomości z przepisami budowlanymi. Wskazane zostaną także przykładowe wymagania stawiane rzeczoznawcom majątkowym przez banki oraz przybliżony zostanie problem praktycznego znaczenia klauzul zamieszczanych w operatach szacunkowych. Całość rozważań zakończona została podsumowaniem. Co do zasady rzeczoznawca majątkowy nie jest osobą uprawnioną do oceny czy określony obiekt w całości lub części został wybudowany lub jest użytkowany zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Rzeczoznawca z uwagi na ustawowy obowiązek zachowania szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru jego czynności ma obowiązek zgromadzić i wykorzystać wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach. W przypadku wykrycia rozbieżności w analizowanej dokumentacji rzeczoznawca powinien uczynić o tym wzmiankę w operacie. Rzeczoznawca nie jest uprawniony ani zobowiązany do ustalania przyczyn zaistniałych rozbieżności. Wskazane okoliczności uzasadniają zamieszczenie w operacie klauzuli, że wycena przedmiotowej nieruchomości może ulec zmianie z uwagi na wykryte rozbieżności, czy też prowadzone postępowania. Brak zamieszczenia stosownych informacji i zastrzeżeń może uzasadniać poniesienie przez rzeczoznawcę odpowiedzialności cywilnej na podstawie odpowiednich przepisów Kodeksu Cywilnego.

Słowa kluczowe

EN

real estate appraisal; construction law; illegal construction works; building permit

PL

wycena nieruchomości; prawo budowlane; samowola budowlana; pozwolenie na budowę

• Wydawca: Wydawnictwo Uniwersytetu Rolniczego w Krakowie
• Czasopismo: Geomatics, Landmanagement and Landscape
• Rocznik: 2020
• Tom: no. 1
• Strony: 101--114
• Opis fizyczny: Bibliogr. 19 poz., rys., tab.

Twórcy

autor

Zbylut-Górska Maria

• Uniwersytet Rolniczy w Krakowie Katedra Geodezji 30-149 Kraków, ul. Balicka 253a

autor

Górski Adam

• 30-225, Kraków, al. Panieńskich Skał 2

Bibliografia

• [1] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, Dz. U. Nr 89, poz. 414 ze zm.
• [2] Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.
• [3] Kodeks postępowania administracyjnego z dnia 14 czerwca 1960 r., Dz. U. Nr 30, poz. 168 ze zm.
• [4] Bitner Agnieszka, Statystyka opisowa w wycenie nieruchomości. Część I – wyznaczenie miar zbioru danych. Rzeczoznawca Majątkowy 2013, Nr 1 (77), 18–21.
• [5] Bitner Agnieszka, Statystyka opisowa w wycenie nieruchomości. Część II – graficzna prezentacja danych. Rzeczoznawca Majątkowy 2013, Nr 2 (78), 7–14.
• [6] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku – I Wydział Cywilny z dnia 24 września 2015 r. I ACa 332/15. www.orzeczenia.ms.gov.pl, Legalis.
• [7] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz Jacek Jaworski, Arkadiusz Prusaczyk, Adam Tułodziecki, Marian Wolanin 2017. Komentarz do art. 155, Legalis.
• [8] Gospodarka nieruchomościami. Komentarz red. dr Dariusz Pęchorzewski, Michał Horoszko 2014, Komentarz do art. 155, Legalis.
• [9] Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 23 maja 2016 r., sygn akt III Ca 200/16. https://www.saos.org.pl/judgments/content/239434.html (accessed: 06.08.2019).
• [10] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Lublinie z dnia 15 grudnia 2017 r., I SA/Lu 763/17, Legalis.
• [11] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 sierpnia 2017 r., II GSK 3093/15, Legalis.
• [12] Dydenko Jerzy (red.), Szacowanie nieruchomości. Rzeczoznawstwo Majątkowe 2015, 220.
• [13] Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r., Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.
• [14] Zasady Oceny Wartości Nieruchomości w Alior Bank SA. Załącznik nr 3. https://www.aliorbank.pl (accessed: 06.08.2019).
• [15] Wytyczne dla rzeczoznawców majątkowych w zakresie sporządzania operatu szacunkowego nieruchomości. Załącznik nr 2 do Zasad przejmowania długu podmiotu prowadzącego gospodarstwo rolne przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa Wersja 1.0 z dnia 08.02.2019. www.kowr.gov.pl (accessed: 06.08.2019).
• [16] Wytyczne dla rzeczoznawców majątkowych w zakresie sporządzania operatu szacunkowego nieruchomości proponowanych na przyjęcie lub stanowiące zabezpieczanie wierzytelności BGK. www.wtbs.pl (accessed: 06.08.2019).
• [17] Formularz ryzyk związanych z wycenianą nieruchomości ING Bank Śląski SA. www.ing.pl (accessed: 06.08.2019).
• [18] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku - I Wydział Cywilny z dnia 24 września 2015 r., I ACa 332/15. www.orzeczenia.ms.gov.pl, Legalis.
• [19] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.

Uwagi

Opracowanie rekordu ze środków MNiSW, umowa Nr 461252 w ramach programu "Społeczna odpowiedzialność nauki" - moduł: Popularyzacja nauki i promocja sportu (2020).