Metody jakościowe i ilościowe na usługach wyceny nieruchomości

• Autorzy: Barańska A.

Warianty tytułu

EN

Quality and quantity methods for estimating real estates

• Języki publikacji: PL

Abstrakty

PL

W pracy zostanie zaprezentowana propozycja jednoczesnego wykorzystania metod jakościowych i ilościowych w procesie dochodzenia do wartości rynkowej nieruchomości, na przykładzie konkretnego algorytmu wyceny. W pierwszym etapie analizy, na podstawie informacji rynkowych stanowiących bazę do wyceny, będą estymowane parametry dwóch modeli: addytywnego w postaci liniowej regresji wielorakiej oraz multiplikatywnego, uwzględniającego wykładniczą zmienność cen nieruchomości względem ich atrybutów. Weryfikacja hipotez statystycznych dotyczących wartości estymowanych parametrów modeli będzie podstawą do wnioskowania o ich istotności oraz pozwoli na wybór modelu o lepszej wiarygodności. Na podstawie parametrów wybranego modelu oraz atrybutów nieruchomości wycenianej będzie określana jej wartość rynkowa wraz z pełną analizą wariancji. Tak określona wartość rynkowa nieruchomości, stanowiąca predykcję estymowanego modelu, będzie korygowana poprawką losową, która zostanie określona w drugim etapie analizy. W drugim etapie – analizie statystycznej będą podlegać odchyłki losowe do jednostkowych cen nieruchomości, wraz z ich macierzą kowariancji, które zostały określone w etapie pierwszym. Do tej analizy zostanie opracowana procedura, bazująca na metodach jakościowych, ustalania stopnia podobieństwa nieruchomości wycenianej i nieruchomości w bazie. W wyniku analizy jakościowej zostanie ustalona podgrupa nieruchomości, która wykazuje najwyższy stopień podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Odchyłki losowe dla jednostkowych cen nieruchomości ustalonej podgrupy oraz ich macierz kowariancji, określone w pierwszym etapie, stanowią podstawę do wyznaczenia poprawki losowej dla wycenianej nieruchomości. Po dodaniu tej poprawki do rynkowej wartości nieruchomości uzyskanej z predykcji modelu, określonej w etapie pierwszym, uzyskuje się bardziej wiarygodną wartość rynkową wycenianej nieruchomości.

EN

The paper presents a two-stage method of real estate estimation, basing on the probabilistic model of the variability of real estates prices in relation to their attributes. At the first analysis stage, on the basis of the market information being a base for estimation, a linear model and a multiplicative model of variability of real estate prices in relation to their attributes will be estimated. The verification of statistical hypotheses concerning the differences between the values of the estimated model parameters will be the basis for evaluating their significance and it will permit to choose a more reliable model. On the basis of model parameters and of the attributes of an estimated real estate, we will determine its market value with a full analysis of variance. A real estate value determined in such a way, being a prediction of estimated model, will be corrected with a random correction, which is going to be determined at the second stage of the analysis. At the second stage, the statistical analysis will include random deviations, determined at the first stage, relating to the real estate unit prices, together with their covariance matrix. For this analysis, a procedure based on quality methods will be evolved with the aim of determining the degree of similarity between an estimated real estate and a real estate in the database. As result of the quality analysis, a subgroup of real estates showing the highest degree of similarity to the estimated real estate will be established. Random deviations for real estate unit prices of the established subgroup and their covariance matrix, determined at the first stage, are the basis for determining the random correction for the estimated real estate. This random correction being added to the real estate market value obtained from the model prediction determined at the first stage, we get the most probable market value of the estimated real estate.

Słowa kluczowe

PL

modelowanie rynku nieruchomości; czynnik systematyczny; metody jakościowe; metody ilościowe

EN

modelling of real estate market; systematic factor; quality methods; quantity methods

• Wydawca: Wydawnictwo Uniwersytetu Przyrodniczego we Wrocławiu
• Czasopismo: Acta Scientiarum Polonorum. Geodesia et Descriptio Terrarum
• Rocznik: 2008
• Tom: Vol. 7, nr 2
• Strony: 3--13
• Opis fizyczny: Bibliogr. 12 poz., il.

Twórcy

autor

Barańska A.

• Katedrze Geomatyki, Akademia Górniczo-Hutnicza w Krakowie,

Bibliografia

• Adamczewski Z., 2006. Elementy modelowania matematycznego w wycenie nieruchomosci Podejście porównawcze. Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej. Warszawa.
• Barańska A., 2003. Kryteria stosowania modeli stochastycznych w predykcji rynkowej wartości nieruchomosci. Rozprawa doktorska, Akademia Górniczo-Hutnicza, Wydział Geodezji Górniczej i Inżynierii Środowiska. Kraków.
• Barańska A., 2004. Criteria of database quality appraisement and choice stochastic models in prediction of real estate market value. FIG Working Week 2004 and 27th General Assembly in Athens, Greece, 22-27 May 2004.
• Barańska A., 2005. Estymacja parametrów nieliniowych modeli funkcyjnych dla potrzeb predykcji rynkowej wartości nieruchomości. Kraków, UWND AGH, Geodezja, t. 2.
• Barańska A., 2006. Estimation of parameters of multiplicative exponential function model for real estate market value prediction. XXIII FIG Congress "Shaping the Change", Munich, Germany, October 8-13, 2006.
• Barańska A., 2007. Statistical verification of real estate estimation models. FIG Working Week 2007 "Strategic Integration of Surveying Services", Hong Kong SAR, China, 13-17 May 2007.
• Barańska A., 2007. Dwuetapowy model wyceny nieruchomości. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości , v. 15, nr 3-4, Olsztyn.
• Czaja J., Parzych P., 2007. Szacowanie rynkowej wartości nieruchomości w aspekcie międzynarodowych standardów wyceny. Wydawnictwo Stowarzyszenia Naukowego im. ST. Staszica, Kraków.
• Czaja J., Preweda E., 2000. Analiza statystyczna zmiennej losowej wielowymiarowej w aspekcie korelacji i predykcji. Kraków, UWND AGH, Geodezja, t. 2.
• Czaja J., 2001. Metody szacowania wartości rynkowej i katastralnej nieruchomości. Kraków.
• Krysicki W., Bartos J., Dyczka W., Królikowska K., Wasilewski M., 1986. Rachunek prawdopodobieństwa i statystyka matematyczna w zadaniach. PWN, Warszawa.
• Radhakrishna Rao C. 1982. Modele liniowe statystyki matematycznej. PWN, Warszawa.