Do high-rise apartment condos equally revalue the neighboring housing?

• Autorzy: Marmolejo Duarte C. , Skarmeta Cornejo E. , Aguirre Nunez C.

Warianty tytułu

PL

Czy wysokościowce wywierają negatywny wpływ na sąsiednie środowiska mieszkaniowe?

• Języki publikacji: EN

Abstrakty

EN

Many studies have analyzed the market premium enjoyed by houses located within gated communities; nevertheless little or no attention has been paid on the impact that such a sort of development produces on the surrounding housing market. This question becomes very important in the cities in which gated communities or other common interest communities, aimed to medium and high socioeconomic groups, are traditionally confined to low incomes enclaves. In this research, using a hedonic pricing model based on information of detached houses sold in Nunoa between 2002 and 2004, attempt to measure the impact that has been produced by High-rise condos recently built on the sale price of such houses. The results suggest that a medium sized condo produces a revalorization of 4.7% in the houses that surround it, although this impact is quite local. The spatial analysis of data, through a geographically weighted regression model (GWR), reveals that the revalorization is higher in those areas where wealthier families use to live, in that way the most creditworthy householders further increase their asset's value. Therefore, the condominiums being built on Nunoa can increase the municipal revenues derived from land taxes, nevertheless the revalorization of the housing stock is far from being uniform, reinforcing the value of the most values properties around them.

PL

Wiele prac naukowych analizuje negatywny wpływ wywierany przez wysokościowce na środowiska mieszkaniowe w postaci cienia, szumu, wiatru itp. Skoro jednak budynki takie wznoszone są z myślą o wysokodochodowych mieszkaniach, nie jest jasne, czy proces podnoszenia statusu oraz wzrost szacowanej wartości gruntu wytwarza pozytywny wpływ na sąsiednie środowisko mieszkaniowe, jak twierdzą Salcedo i Torres (2004) oraz Cacares & Sabatini [3]. W niniejszym artykule, wykorzystując hedonistyczny model cen oparty na informacjach na temat domów jednorodzinnych sprzedawanych w Nunoa (Santiago de Chile) w latach 2002-2004, spróbujemy zmierzyć wpływ niedawno wybudowanych budynków z mieszkaniami własnościowymi na cenę takich domów. Wyniki sugerują, że budynek średniej wielkości daje rewaloryzację 4.7% w otaczających go domach, mimo że wpływ ten ma dość ograniczony zasięg. Przestrzenna analiza danych poprzez geograficzny model regresji (GMR) ukazuje, że rewaloryzacja wyższa jest na obszarach zamieszkanych przez zamożniejsze rodziny. W ten sposób najbardziej wiarygodni kredytowo mieszkańcy nadal zwiększają wartość swego majątku. Dlatego właśnie budynki z mieszkaniami własnościowymi wznoszone w Nunoa mogą zwiększyć dochody miasta uzyskane z podatków gruntowych. Rewaloryzacja zasobów mieszkaniowych daleka jest jednak od uniformizacji. Wzmacnia ona wartość najdroższych posiadłości.

Słowa kluczowe

EN

gated community; GWR; hedonic prices; high-rise condos; real estate values

PL

ceny hedonistyczne; GMR; społeczności zamknięte; wartość nieruchomości; wysokościowce z mieszkaniami własnościowymi

• Wydawca: Wydawnictwo Politechniki Krakowskiej im. Tadeusza Kościuszki
• Czasopismo: Czasopismo Techniczne. Architektura
• Rocznik: 2010
• Tom: R. 107, z. 3-A
• Strony: 33--45
• Opis fizyczny: Bibliogr. 17 poz.,Tab., il.,

Twórcy

autor

Marmolejo Duarte C.

autor

Skarmeta Cornejo E.

autor

Aguirre Nunez C.

• Centrum Polityki Gruntowej i Wycen

Bibliografia

• [1] Bellet C.S., Los espacios residenciales de tipo privativo y la construcción de la nueva ciudad: visiones de privatopía, Scripta Nova. Revista electrónica de geografía y ciencias sociales, agosto 2007, Barcelona, Universidad de Barcelona, vol. XI, No. 245, Recuperado el 31 de mayo de 2008, de http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-169.htm.
• [2] Bible D.S., Hsieh C., Gated communities and residential property values, Appraisal Journal, 200169, 2, 2007, 140.
• [3] Cáceres G., Sabatini F. (ed), Barrios cerrados en Santiago de Chile: entre la exclusión y la integración residencial, Santiago: Lincoln Institute of Land Policy/Instituto de Geografía, P. Universidad Católica de Chile (2004), Revista EURE (Santiago), dic. vol. 30, No. 91, 2004, 114-117.
• [4] De Sousa C.A., Wu C., Westphal L.M., Assessing the Effect of Publicly Assisted Brownfield Redevelopment on Surrounding Property Values, Economic Development Quarterly, vol. 23, No. 2, 2009, 95-110.
• [5] Ding C., Simons R.A., Baku E., The Effect of Residential Investment on Nearby Property Values: Evidence from Cleveland, Ohio, Journal of Real Estate Research, vol. 19, No. 1/2, 2000.
• [6] La Cour-Little M., Malpezzi S., Gated Communities and Property Values, CULER working paper, University of Wisconsin–Madison, 2001.
• [7] Le Goix R., The impact of gated communities on property values: evidences of changes in real estate markets, Los Angeles, 1980–2000, International Symposium TCE: Territory, Control and Enclosure, 28 Feb–3 March 2005, Pretoria, Rep. of South Africa, 2005, 20.
• [8] Marmolejo C., González C., Does Noise Stationarity Matters on Spatial Formation of Real Estate Values? A GWR Analysis for Barcelona’s Residential Market, Paper accepted for publication in the Journal of European Real Estate Research (JERER), Paper number: JERER#2009#007.
• [9] Mc Kenzie E., Common-Interest Housing in the Communities of Tomorrow, Housing Policy Debate, Fannie Mae Foundation, vol. 14, issues 1–2, 2003.
• [10] Mc Millen D.P., One hundred fifty years of land values in Chicago: a nonparametric approach, Journal of Urban Economics, 40, 1996, 100-124.
• [11] Noonan D. S., Krupka D.J., Baden B., Neighborhood dynamics and price effects of superfund site clean-up, Journal Of Regional Science, vol. 47, No. 4, 2007, 665-692.
• [12] Páez A., Long F., Farber S., Moving window approaches for hedonic price estimation: An empirical comparison of modelling techniques, Urban Studies, 45 (8), 2008, 1565-1581.
• [13] Pompe J., The Effects of a Gated Community on Property and Beach Amenity Valuation, Land Economics, 84 (3), august 2008.
• [14] Roca J., La problemática de la valoración urbanística en la ley del suelo, Revista de derecho urbanístico, No. 98, mayo–junio 1986.
• [15] Segal D., Urban Economics, Homewood, IL: Richard D. Irwin, Inc., 1977.
• [16] Simons R.A., Quercia R.G., Maric I., The value impact of new residential construction and neighbourhoods disinvestment on residential sales price, Journal of Real Estate Research, January 15, No. 1–2, 1998, 147-161.
• [17] Wheaton W.C., Dipasquale D., Urban Economics and Real Estate Markets, Englewood-Cliffs, NJ: Prentice-Hall, 1996.