Modeling transaction prices of properties based on qualitative and quantitative features

• Autorzy: Jasińska E. , Preweda E. , Ruchel J.

Warianty tytułu

PL

Modelowanie cen transakcyjnych nieruchomości na podstawie cech jakościowych i ilościowych

• Języki publikacji: EN

Abstrakty

EN

The article presents a solution which allows to take in account the qualitative and quantitative features while modeling transaction prices of real estate apartments. The research material information concerned dwellings located within the city of Krakow, which have been sold in the period November 2008 – March 2009. Authors propose extension of the existing ways of testing the real estate market by multi--dimensional analysis, what will allow the comparison of impact of variables without assigning them numerical values. The solution is presented by the C&RT method (Classification and Regression Trees), which does not require scaling these attributes, as it can be described in a qualitative scale. This paper describes the optimal parameters of such models, thanks to which the creation of appropriate size tree is possible, that is a tree which allows the identification of rules which develop the property market in the selected districts. This proposal extends the existing research by taking into account the qualitative and quantitative features. It allows the introduction of an additional attribute, which is the location of a premises by a chosen street, which has been overlooked until now. Apart from defining the principles developing the general price of the real estate transaction, the features of the property have been lined up, showing the necessity of taking under consideration the address of the property.

PL

W artykule przedstawiono rozwiązanie pozwalające na uwzględnienie cech jakościowych i ilościowych w modelowaniu ceny transakcyjnej nieruchomości lokalowych. Za materiał badawczy posłużyły informacje o lokalach mieszkalnych znajdujących się na terenie miasta Krakowa, które były przedmiotem sprzedaży w okresie listopad 2008 r. – marzec 2009 r. Autorzy proponują rozszerzenie dotychczas stosowanych sposobów badania rynku nieruchomości o wielowymiarowe analizy, pozwalające na porównanie wpływu zmiennych bez konieczności przypisywania im wartości liczbowych. Rozwiązanie takie przedstawiono, uwzględniając metodę C&RT (Classification and Regression Trees), niewymagającą przeskalowywania tych atrybutów, które można opisać w skali jakościowej. W pracy opisano optymalne parametry takiego modelu, dzięki którym możliwy jest proces utworzenia drzewa właściwej wielkości, czyli takiego, które pozwoli na wyłonienie reguł kształtujących rynek nieruchomości na terenie wybranych dzielnic. Propozycja ta rozwija dotychczasowy aparat badawczy przez jednoczesne uwzględnienie cech ilościowych i jakościowych. Umożliwia to wprowadzenie dodatkowego atrybutu, jakim jest położenie lokalu przy wybranej ulicy, co dotychczas było pomijane. Oprócz określania zasad kształtowania się ceny transakcyjnej nieruchomości przedstawione zostało uszeregowanie cech tych nieruchomości, wskazując na konieczność uwzględniania adresu lokalu w badaniu rynku.

Słowa kluczowe

EN

real estate market; transaction value; classification trees; dwelling properties

PL

rynek nieruchomości; cena transakcyjna; drzewo klasyfikacyjne; lokale mieszkalne

• Wydawca: AGH University of Science and Technology Press
• Czasopismo: Geomatics and Environmental Engineering
• Rocznik: 2010
• Tom: Vol. 4, no. 3
• Strony: 51--59
• Opis fizyczny: Bibliogr. 7 poz., rys., wykr.

Twórcy

autor

Jasińska E.

• Faculty of Mining Surveying and Environmental Engineering, AGH University of Science and Technology, Krakow

autor

Preweda E.

• Faculty of Mining Surveying and Environmental Engineering, AGH University of Science and Technology, Krakow

autor

Ruchel J.

• Faculty of Mining Surveying and Environmental Engineering, AGH University of Science and Technology, Krakow

Bibliografia

• [1] Breiman L. et al.: Classification and Regression Trees. Chapman & Hill/CRC, New York 1998.
• [2] Cellmer R.: Zasady i metody analizy elementów składowych rynku nieruchomości. Olsztyn 1999.
• [3] Czaja J., Preweda E.: Analiza statystyczna zmiennej losowej wielowymiarowej w aspekcie korelacji i predykcji. Geodezja (AGH-UST semi-annual), t. 6 z. 2, 2000, pp. 129–145.
• [4] Fayyad U.M, Piatetsky-Shapiro G., Smyth P.: Advances in Knowledge Discovery and Data Mining. AAAI Press, 1996.
• [5] Kucharska-Stasiak E. (red.): Międzynarodowe Standardy Wyceny (wyd. polskie). Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2005.
• [6] Kafkowski L.: Rynek nieruchomości w Polsce. Tweeger, Warszawa 2003.
• [7] Statistica (data analysis software system), version 8.0. StatSoft, 2007 [on-line:] www.statsoft.com.