The Theory of Pseudo-Radiation Local Emitters Value of Properties with a Differential Propagation of Prices Wave

• Autorzy: Polny L. , Wójciak E.

Identyfikatory

DOI

10.7494/geom.2017.11.2.49

Warianty tytułu

PL

Teoria pseudoradiacji lokalnych emiterów wartości nieruchomości z dyferencyjną propagacją fal cenowych

• Języki publikacji: EN

Abstrakty

EN

The level of transaction prices arises from preferences of potential buyers, that is, from the current supply-demand relationship for individual market characteristics that differentiate the property from one another. However, you can take arbitrarily, but with a high probability that the largest share in price or in value property has its allocation in market space. The easiest and the most common price distribution model is the theorem that the highest form in the city center, the lowest observed in the periphery. Realignment of this doctrine was made by building a set of theses remaining in coherence with the author’s conception theory added: on the right-area real estate market, there are at least two emitters price, that means points on which unit prices are rising (emitters progressive) or decrease (emitters regressive) in pseudo-radial progress. By this, we mean intermitted price change relative to allocation real estate in design space with differential propagation of carrier prices wave, i.e. with variable development trends. Analysis of signal transmitted by polarizer pricing, assisted the GIS environment, based in Krakow’s housing market as a representative test material, assuming the being of three uncorrelated emitters. This made it possible to demonstrate and sustain the theory of pseudo-radiation (many) local emitt ers’ value property with a differential propagation-pricing wave and provide a vision its development, based on laws mechanics wave propagation on mirror water with a parallel assumption existence invariant prices islands.

PL

Poziom cen transakcyjnych wynika z preferencji potencjalnych nabywców, czyli z aktualnej relacji między podażą a popytem na poszczególne cechy rynkowe, które różnicują nieruchomości względem siebie. Można jednak przyjąć arbitralnie, lecz z wysokim prawdopodobieństwem, że największy wpływ na cenę czy wartość nieruchomości ma jej alokacja w przestrzeni rynkowej. Najprostszym, a zarazem najbardziej rozpowszechnionym modelem rozkładu cen jest ten, w którym zakłada się, iż najwyższe ceny kształtują się w centrum miasta, najniższe zaś – w jego peryferiach. Urealnienia niniejszej doktryny dokonano, formułując zestaw tez pozostających w koherencji z autorską teorią w brzmieniu: na odpowiednim obszarowo rynku nieruchomości istnieją przynajmniej dwa emitery cenowe, czyli punkty, od których ceny jednostkowe rosną (emitery progresywne) bądź maleją (emitery regresywne) w postępie pseudoradialnym. Należy przez to rozumieć niejednostajną zmianę cen w zależności od alokacji nieruchomości w analizowanej przestrzeni o dyferencyjnej propagacji fal cenonośnych, tz n. o zmiennych tendencjach rozwojowych. Analizę sygnału transmitowanego przez polaryzatory cenowe, wspomaganą środowiskiem GIS, oparto na krakowskim rynku lokali mieszkalnych, jako reprezentatywnym materiale testowym, przy założeniu istności trzech nieskorelowanych emiterów. Pozwoliło to dowieść i podtrzymać teorię pseudoradiacji (wielu) lokalnych emiterów wartości nieruchomości z dyferencyjną propagacją fal cenowych oraz przedstawić wizję jej rozwoju opartą na prawach mechaniki rozchodzenia się fal na lustrze wody przy paralelnym założeniu istnienia niezmienniczych wysp cenowych.

Słowa kluczowe

EN

market analysis; prices distribution; GIS in property valuation; price map

PL

analiza rynku; rozkład cen; GIS w wycenie nieruchomości; mapa cenowa

• Wydawca: AGH University of Science and Technology Press
• Czasopismo: Geomatics and Environmental Engineering
• Rocznik: 2017
• Tom: Vol. 11, no. 2
• Strony: 49--61
• Opis fizyczny: Bibliogr. 16 poz., rys., tab., wykr.

Twórcy

autor

Polny L.

• AGH University of Science and Technology, Faculty of Mining Surveying and Environmental Engineering, Department of Geomatics, Krakow, Poland

autor

Wójciak E.

• AGH University of Science and Technology, Faculty of Mining Surveying and Environmental Engineering, Department of Geomatics, Krakow, Poland

Bibliografia

• [1] Anselin L., Florax R., Rey S. (eds.): Advanced in Spatial Econometrics. Methodology. Tools and applications. Springer-Verlag, Berlin 2004.
• [2] Cellmer R., Kuryj J.: Określenie stref o podobnej cenności gruntów z wykorzystaniem metod geostatystycznych. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, vol. 19, nr 3, 2011, pp. 7–18.
• [3] Cichociński P.: Porównanie metod interpolacji przestrzennej w odniesieniu do wartości nieruchomości. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, vol. 19, no. 3, 2011, pp. 119–132.
• [4] Czesak B.: Koncepcja systemu informacji geograficznej wspomagającego wyceny nieruchomości w nawiązaniu do niemieckiego systemu BORIS plus. Infrastruktura i Ekologia Terenów Wiejskich, no. 2012/3, pp. 37-47.
• [5] Domański R.: Gospodarka przestrzenna: podstawy teoretyczne. WN PWN, Warszawa 2007.
• [6] Getis A., Mur J., Zoller H. (eds.): Spatial Econometrics and Spatial Statistics. Palgrave Macmillan, New York 2004.
• [7] Głuszek M., Krochmal P.: Popyt i preferencje mieszkaniowe w Krakowie IV kwartał 2014. Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, Kraków 2014.
• [8] Hermann B.: Czynniki kształtujące wartość nieruchomości w kontekście dokumentów planistycznych, [in:] Skutki finansowe planowania przestrzennego – konsekwencje dla rozwoju, Poznań 2013 [proceedings paper].
• [9] International Valuation Standards 2013. Framework and Requirements. International Valuation Standards Council, [on-line:] www.ivsc.org [access: 30.01.2016].
• [10] Kozioł-Kaczorek D., Pietrzykowski R.: Analiza cen nieruchomości z wykorzystaniem statystyki Morana. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, vol. 19, nr 3, 2011, pp. 182–191.
• [11] Ligas M., Kulczycki M.: Kriging approach for local height transformations. Geodesy and Cartography, vol. 63, no. 1, 2014, pp. 25–37.
• [12] Pietrzykowski R.: Analiza przestrzenna rynku nieruchomości rolniczych z uwzględnieniem wpływu czynników ekonomicznych. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, vol. 19, nr 3, 2011, pp. 217–227.
• [13] Pietrzykowski R.: Przestrzenne ujęcie rynku nieruchomości mieszkaniowych w latach 2007–2010. Finanse, Rynki Finansowe, Ubezpieczenia, nr 29, 2010, pp. 97–107.
• [14] Suchecki B.: Ekonometria przestrzenna. Metody i modele analizy danych przestrzennych. C.H. Beck, Warszawa 2010.
• [15] Thrall G.I.: GIS Applications in Real Estate and Related Industries. Journal of Housing Research, vol. 9, no. 1, 1998, pp. 33–59.
• [16] Żelazowski K.: Regionalne zróżnicowanie cen i ich determinant na rynku mieszkaniowym w Polsce. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, vol. 19, nr 3, 2011, pp. 97–107.

Uwagi

Opracowanie ze środków MNiSW w ramach umowy 812/P-DUN/2016 na działalność upowszechniającą naukę (zadania 2017).