Wycena nieruchomości gruntowych związanych ze złożami kopalin - w kierunku nowego standardu wyceny

• Autorzy: Galos K. , Uberman R.

Warianty tytułu

EN

Valuation of land properties associated with mineral deposits - towards a new standard of valuation

• Konferencja: XXIII Konferencja z cyklu: Aktualia i perspektywy gospodarki surowcami mineralnymi : Zakopane, 6–8 listopada 2013
• Języki publikacji: PL

Abstrakty

PL

Zgodnie z nowym prawem geologicznym i górniczym wszystkie złoża z grupy złóż kopalin skalnych objęte są prawem własności nieruchomości gruntowej. W związku z tym złoża te muszą być traktowane jako części składowe tych nieruchomości i wyceniane łącznie z nimi. Podstawą prawną dla wyceny wartości takich złóż jest ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych przygotowała w 2002 r. standard V.7 "Wycena nieruchomości gruntowych położonych na złożach kopalin", którym powinni kierować się rzeczoznawcy majątkowi wyceniający nieruchomości gruntowe ze złożami kopalin jako ich częściami składowymi. Dopuszcza on stosowanie do wyceny tylko podejście dochodowe lub porównawcze. Choć wycena złóż kopalin związanych z nieruchomościami gruntowymi jest teoretycznie podporządkowana procedurom wyceny nieruchomości, to w istocie stanowi ona specyficzny obszar działalności rzeczoznawczej, wymaga bowiem głębokiej wiedzy i doświadczenia z zakresu geologii, górnictwa i ekonomii. Polskie Stowarzyszenie Wyceny Złóż Kopalin opublikowało w 2008 r. Kodeks Wyceny Złóż Kopalin POLVAL. Wzorem kodeksów zagranicznych stwarza on podstawy merytoryczne do wyceny wszystkich aktywów geologiczno-górniczych, w tym złóż kopalin związanych z nieruchomościami gruntowymi. Powinien stać się punktem wyjścia do przygotowania nowego standardu wyceny takich nieruchomości, na zasadzie współpracy pomiędzy Polską Federacją Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych a Polskim Stowarzyszeniem Wyceny Złóż Kopalin. Zgodnie z kodeksem POLVAL należałoby rozszerzyć zakres możliwych podejść do wyceny w zależności od etapu badania i wykorzystania złoża. W przypadku złóż na etapie prac geologiczno-poszukiwawczych (AGG I) lub rozpoznania i dokumentacji (AGG II) należałoby rozważyć stosowanie podejścia porównawczego lub kosztowego, a wykluczyć możliwość stosowania podejścia dochodowego. W przypadku złóż na etapie zagospodarowania (AGG III) lub eksploatacji (AGG IV) podstawowym podejściem powinno być podejście dochodowe z użyciem techniki zdyskontowanych przepływów pieniężnych, a gdy otrzymywane wartości NPV są ujemne — powinno być możliwe użycie metody opcji realnych. Zasadniczej przebudowy wymagają podstawowe zalecenia metodyczne w odniesieniu do podejścia dochodowego, jak również podstawowe założenia i dane wejściowe umożliwiające właściwe wykonanie wyceny metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Należałoby także rozważyć, czy w przypadku takiej wyceny nie wprowadzić dodatkowego zapisu, że powinna ona zostać sporządzona wspólnie przez rzeczoznawcę majątkowego oraz taksatora złóż kopalin, w szczególności w przypadku eksploatacji odkrywkowej mogącej znacząco oddziaływać na środowisko, tj. na powierzchni przekraczającej 25 ha.

EN

According to the new geological and mining law, all deposits of rock minerals are covered by the law of land property ownership. Therefore, such deposits should be treated as parts of these land properties and valued together with them. The legal basis for such valuation is the Law on land properties management and Cabinet Ordinance on land properties valuation and preparation of valuation appraisal. In 2002 Polish Federation of Valuer's Associations prepared standard V.7 "Valuation of land properties situated on mineral deposits", which should be helpful for valuers, which evaluate land properties with mineral deposits as their integral parts. This temporary standard allows to use only income or comparative method of valuation. Although valuation of mineral deposits being parts of land properties is theoretically subordinated procedures of land properties valuation, it is special type of valuation activity, because good knowledge and experience related to geological, mining and economic issues is necessary. Polish Association of Mineral Asset Valuators published in 2008 Code of Mineral Deposits Valuation POLVAL. Similarly to some foreign codes, it delivers substantive grounds for valuation of all geological and mining assets, including mineral deposits being parts of land properties. This Code should be the starting point for preparation of new valuation standard related to such land properties, assuming cooperation between Polish Federation of Valuer's Associations and Polish Association of Mineral Asset Valuators. According to POLVAL Code, range of possible valuation methods should be enlarged, depending on stage of deposit recognition and development. At stage of geological prospecting works and recognition works, comparative or cost valuation method should be used, while income method should be excluded. In case of mineral deposit being under development or being extracted, income valuation method with the use of discounted cash-flow technique should be the basic one, but if negative NPV is obtained — real options method should also be admissible. The basic methodological approach of income method, as well as basic assumptions and type of input data for valuation with use of discounted cash-flow method, should be totally changed in comparison to current standard V.7. It is also worth consideration, if such valuation should be made together by valuer and mineral asset valuator, especially in case of open-pit extraction that can significantly influence the environment, i.e. when planned mining area exceeds 25 ha

Słowa kluczowe

PL

wycena złóż; aktywa geologiczno-górnicze; nieruchomość gruntowa; standardy wyceny; Kodeks Polval

EN

mineral deposits valuation; geological and mining assets; land property; valuation standards; POLVAL Code

• Wydawca: Instytut Gospodarki Surowcami Mineralnymi i Energią PAN
• Czasopismo: Zeszyty Naukowe Instytutu Gospodarki Surowcami Mineralnymi i Energią PAN
• Rocznik: 2013
• Tom: nr 85
• Strony: 47--63
• Opis fizyczny: Bibliogr. 23 poz., tab.

Twórcy

autor

Galos K.

• Instytut Gospodarki Surowcami Mineralnymi i Energią PAN, Kraków

autor

Uberman R.

• Krakowska Akademia im. A.F. Modrzewskiego, Kraków

Bibliografia

• 1. Benninga S.Z., Sarig O.H., 2000 — Finanse przedsiębiorstwa: Metody wyceny. WIG-Press, Warszawa 2000.
• 2. Bolewski A. (red.), 1991-1994 — Encyklopedia Surowców Mineralnych (4 tomy). Wyd. CPPGSMiE PAN Kraków.
• 3. International Valuations Standards Committee: International Valuations Standards. IVSC, London.
• 4. Kicki J., Saługa P., 2008 — O potrzebie standaryzacji i opracowania polskiego Kodeksu Wyceny Złóż Kopalin. Gosp. Sur. Min. t. 24, z. 2/4.
• 5. Kodeks Wyceny Złóż Kopalin POLVAL. Polskie Stowarzyszenie Wyceny Złóż Kopalin, 2008.
• 6. Nieć M. (red.), 2012 — Metodyka dokumentowania złóż kopalin stałych. Wyd. IGSMiE PAN Kraków.
• 7. Nieć M., 1999 — Złoża antropogeniczne. Przegl. Geol. r. 47, nr 1.
• 8. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa.
• 9. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 z późn.zm.).
• 10. Saługa P., Dzieża J., Kicki J., 2002 — Opcje realne w ocenie ekonomicznej górniczych projektów inwestycyjnych. Gosp. Sur. Min. t. 18 z. spec.
• 11. Standard V.7 „Wycena nieruchomości gruntowych położonych na złożach kopalin". Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa.
• 12. Torries T.F., 1998 — Evaluating Mineral Projects: Applications and Misconceptions. Society for Mining Metallurgy & Exploration, Littleton.
• 13. Uberman Robert, 2011 — Ocena przydatności podejścia kosztowego do wyceny aktywów geologiczno-górniczych. Gosp. Sur. Min. t. 27 z. 2.
• 14. Uberman Robert, 2009 — Wycena wartości aktywów górniczo-geologicznych. Wybrane metody wyceny. Prace Nauk. Inst. Górn. Polit. Wr, nr 125.
• 15. Uberman Robert, 2006 — Wpływ obowiązku rekultywacji gruntu na wartość złoża (przedsiębiorstwa górniczego). Gosp. Sur. Min. t. 22 z. 2.
• 16. Uberman Ryszard, 2009 — Wycena wartości aktywów górniczo-geologicznych. Standardy wyceny. Prace Nauk. Inst. Górn. Polit. Wr. nr 125.
• 17. Uberman Ryszard, Galos K., 2013 — Aktualne problemy wyceny złóż kopalin skalnych. Prace Nauk. Inst. Górn. Polit. Wr. nr 136.
• 18. Uberman Ryszard, Uberman Robert, 2008 -- Podstawy wyceny wartości złóż kopalin — teoria i praktyka. Wyd. IGSMiE PAN Kraków.
• 19. Ustawa Prawo geologiczne i górnicze z 9 czerwca 2011 r. (Dz.U.2011.163.981).
• 20. Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U.2008.199.1227 z późn. zm.).
• 21. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2011.187.1 110 z późn.zm.).
• 22. Wellmer F.-W., 1989 — Economic Evaluations in Exploration. Springer-Verlag, New York.
• 23. Zasady dokumentowania złóż kopalin stałych. Ministerstwo Środowiska, Warszawa 2002.